【投资雷达】新形势下如何挑选房地产信托产品

这条雷达与房地产信托投资有关。 有人说，房市有多疯狂，房地产信托就有多疯狂。但是，近期随着各地楼市调控政策的升级，一线城市房地产交易骤冷，未来房地产信托该如何选择，有哪些风险要素需要事先了解，这都是投资者必须要做的功课。日前，资深房地产信托法律专家、中盛律师事务所的余祖丽律师，做了一个有关这方面的话题分享，我们一起来听听。 余律师说，目前曝光的一些房地产信托风险事件，原因主要在两个方面：要么是融资方出了问题，要么是项目本身有问题。 如果是融资方的问题，可能包括资金链断裂、陷入民间借贷纠纷，项目被第三方接盘或被法院查封，或者是融资方董事长或实际控制人出问题等。如果是项目本身的问题，很多都是定价过高，销售周期长，导致回款不及预期；或者项目消防验收未通过，无法如期取得销售许可证，最后无法如期获得回笼资金等。 谈到新形势下如何挑选房地产信托产品，余律师说应关注几大要点：首先，选择相对负责任的信托公司。一定要关注其股东背景、受托资产规模、注册资本、净资产规模等。一般来说，股东背景越强、资产规模越大，其承担风险的能力也越大，而且相对更注重声誉风险，会更积极主动去解决风险。同时，要注意信托公司的风险控制措施，如果公司整体相对激进，过于强调业务规模扩张而风控把关不严，容易带来风险隐患。 其次，选择靠谱的房地产企业，这往往体现在其行业排名、开发能力、风险控制能力、运作规范程度、控股股东及实际控制人背景、高管人员个人征信情况，是否存在不良习惯、是否涉诉等。之后需要考虑企业的财力、资产负债率、现金流、信用、诉讼、风险情况、融资能力等。关于这些，投资时可以多注意信托公司提供的尽职调查报告，也可通过公开渠道去搜集相关信息。 此外，考虑项目本身。先看项目类型——住宅往往比商业销售得快，普通住宅往往比别墅销售得快；再看项目所在阶段——后期开发阶段比前期风险要小；之后是项目所在的区域、项目近期是否存在负面报道、项目资质的取得情况。 最后，考虑合同文本。因为合同文本是否具有逻辑性、法律关系是否清晰、各项措施是否落实在文本里、抵质押等是否办理登记，是体现信托产品靠谱与否的最后一道关卡。 想了解更多内容，请关注微信公众号“金V说”或下载“金V说”APP。