菁城子：南辕北辙去库存

南辕北辙去库存 作者：陈兴杰 公众号：菁城子（本文发表于新京报） 房地产去库存，最有效的方法是降价。开发商喊房子卖不出，乃是他们不愿将房价降至购房者抢购的地步。道理就是这样简单。很多地方政府南辕北辙，一边喊去库存，出台政策的后果却是抬升房价。最近海南暂停商品房用地供应审批，就是这样典型的例子。 暂停新建楼房，待库存清得差不多再说，这有什么问题吗？单个开发商制定此种规划，确实是在去库存。关键是，市场上有无数开发商和购房者，他们受价格指导而行动。真问题应该是，暂停供应利于房价下降吗？答案很显然，掐住上游减少供应，只会促使房价上涨。房价上涨，这是不利于库存消化的。 任何房地产开发商，只要不是想在这个市场捞一票就走，他们都会制定长期战略。土地供应捏在政府手里，每年新增用地如此有限，还要去竞拍，因此开发商都会有土地储备规划。这不是很多人想象的囤地起价，而是事关公司生死。 土地供应量足宽敞，囤太多地就没有太大必要，毕竟囤地也有成本。若是土地收紧，开发商手头又没地，和主妇家里没米有什么区别？开发商囤地惜建没什么过错，他们只是预判未来房市紧俏，囤地实际拉低了未来房价。 已建成房产的库存，道理也是一样。如果供地平稳，开发商无法判定后市，他们只好持续降价，减少库存，民众也有机会买便宜房。可能有房产商会亏损破产，这是他们追逐房地产热潮就应预料的结果。世界上哪有稳赚不赔的生意。 如果政策释放出强烈信号，未来房地产供应将显著减少，房价必定上升，他们就会停止降价，等待回暖。即便库存严重不得不降价，促销力度也大不如前。消化库存的时间被人为延长了。很多房产商在大量库存时还撑价惜售，就是因为他们在等待政府救市托价。 举一个极端的例子，如果政府规定：开发商一天不把房子全卖掉，政府就一天不供应土地。这项政策不是开玩笑的话，它将引起两个奇特的现象：民众将疯狂地抢购房子，因为涨价就在眼前；房产商将捂盘惜售，奇货可居。很多房子固然会卖出去，库存却永远存在。这里面的道理并不难懂。 很多人说，政府出台政策引发回暖情绪，还在犹豫的人果断出手，这不是去库存吗？确实，房价上涨的传言会刺激短期销售。不过，影响的只是潜在购房者，这些人原本就具有买房能力和意愿。恐慌情绪不过使观望者提前行动，这种去库存短暂而有限。一旦政策落实，房价上涨，消灭的可是真实存在的需求。如果涨价能持续拉动销售，房产商每天唱多，持续涨价就好了，哪还有什么困境？ 房地产去库存的手段有很多，供给这端要做的恰恰不是减少，而是稳定持续供地。很多人担心，房产商拿地后会疯狂盖房，加剧库存压力。此种担心并无必要。盖房受成本制约，除了土地出让金，还有一大堆成本。 房产商不会无节制盖房，房价下跌和亏损危机会迫使他们控制新建，并通过囤积土地转移产能。政府放开供给，土地出让金降低，房产商买地成本也将降低。他们有更多能力在库存上降价。从长期看，供地充足使房地产价格平稳，对民众是大好事。 有人说海南政府暂停供地就是为了烘托房价，好提高卖地价格。我对这种说法持怀疑的态度。现在地方财政低赖卖地，暂停出让土地，政府收入实实在在地减少。至于房市何时回暖，土地出让何时再创高价，又实在难说。 政府一年不卖地，他们就少一年的额外收入，这是他们不愿见到的。从这角度说，政府也很有卖地的冲动。如今我们只看见，去库存确实是一项严峻的经济任务，地方政府不敢怠慢。地方政府既不想房价大跌，又要去库存，只得胡乱出招。