合肥楼市崩盘论纯属瞎扯！

摘要：或许要不了几个月，调控的决心和僵持的现状，总有一个要开始瓦解。杠杆的天平会朝向哪一边？ 本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银 各位杆友好，这里是致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫的而杠杆游戏，我是杆姐。今天我们要聊得话题还是合肥楼市，这个城市很奇怪，先是2016年涨幅创下全球第一，然后进入2017年以后，关于合肥房价腰斩、崩盘的报道和分析，几乎都成了月经新闻，每隔一段时间，就会被拿来给全国的房地产投资者，上上警示课。去年以来，人们对它的关注，除了科大讯飞以外，就是这座城市的楼市近况。 《中国经济周刊》最新报道了一篇《合肥的疯狂楼市是如何终结的？》的文章，里面说，从“找不到副市长就买不到房”，到楼市总体渐趋平稳。合肥的疯狂楼市终结——客观来说，这一表述是客官、中立的，疯狂终结确实如此。但媒体在转发新闻时，过于“危言耸听”了。 其实杆姐 这几个月已经写过多篇分析。得出的结论是，无论从数据上，还是从当地朋友的了解看，腰斩、崩盘都不算成立。今天继续谈谈合肥，因为合肥确实是观察我国楼市走势极好的样本。 从合肥房价的起落中，我国房地产调控希冀实现的杠杆目标，可谓是清晰可见。 首先，杆姐想说的是，疯狂确实终结，但合肥楼市 崩盘论 纯属瞎扯！稳定一二线城市房价，是维护金融安全、避免经济大起大落的必须 腰斩论、崩盘说，迎合了部分读者的心思。房地产一定程度上撕裂着我国民众，把国人分成了有房的和没房的，把人分成了长期追涨和恨不得立马崩盘的…… 只不过， “房子是用来住的，不是用来炒的”的定调之后，政策杠杆希望获得微妙的平衡，不希望房子是用来炒的，也不希望是用来跌的。除了控制住一二线城市，维护金融安全之外，还寄望三四线城市略涨一点，起码是恢复性上涨一些，让全国实现去库存的目标。 房地产调控杠杆，目前来说，实现了一个又一个的政策目标。站在这个角度，各位杆友可以理解，合肥为何涨，合肥如今又为何不再涨，逐步冷了下来。 如果继续让资金在一二线城市扎堆，无论开发商还是购房者，谁会考虑三四线城市、县级城市呢？恰恰，那里有最多的库存需要去。 此前通过做多一二线城市楼市，经济增长获得保证，资金出口获得解决。接着严厉调控一二线城市，驱赶资金和人流为国去库存。 总而言之，站在国家层面而言，一二线城市现在的调控渐入佳境，有效帮助了三四线城市的去库存大业。 至于说一些二线城市，如《合肥的疯狂楼市是如何终结的？》这篇报道所言，合肥二手房大幅降价，新房有价无市，其实没有什么不正常。 2016年前，以每平米几千块 买的，后来涨到每平米一两万，现在每平米一万多卖，当然算是大降。部分2016年高位进场者扛不住，也是可以理解的。 而新房有价无市，恐怕也和7、8月天气炎热，本来就是淡季有关。再说了，杆姐认为，新的投资者不允许入场，刚需为主自然没2016年的盛况了。 根据日前我国统计局发布的最新数据，1-7月份，我国商品房销售面积8 w6351万平方米，同比增长14%，增速比1-6月份回落2.1个百分点。也就是说7月，全国商品房销售增速是普遍回落。 包括合肥在内，主要一二线城市，调控都算是极为严厉。在这样的高压下，除了个别一二线城市新房销售同比增长很快、房价继续高歌猛进外。大部分一二线城市，无论京沪深，还是其他二线城市，同比都回落。 一方面是限购、限贷 控制了有资格购房人群总量。另一方面，预售证的发放节奏 被各地政府 严格控制，供给端也出现一定回落。 合肥相关部门出台严厉调控政策，既是维护合肥房价稳定，避免出现金融风险，也是执行上面的调控要求。反倒是，如果放任继续涨，不大力度调控，不仅上面不好交代，恐怕真的离崩盘就更近了。 所以，今天合肥新房销售回落、盘整是正常的。说崩盘恐怕夸张了。 杆姐想说的第二点是，合肥楼市疯狂是结束了，但早前投资者逐步获益套现，“租购同权”租金收益率看涨，给后来有投资冲动的人以希望。投资不就是盼预期！ 《合肥的疯狂楼市是如何终结的？》报道说，调控祭出“杀手锏”，开发商如热锅上的蚂蚁，炒房客四处找钱 维持资金链。这个说法有一定道理。 2016年高位追涨入场的投资者，无论合肥还是其他城市，套现走人的实际都还不多。楼市始终不像股市流动性那么高效、便捷。而投资楼市的人，基本都是加了杠杆的，所以遇到僵持期，绝对不希望太久，恨不得早日见到调控松动。 炒房说白了也就是炒周期。2016年这波周期，让2016年之前的入场者大赚离场。而杆姐注意到，市场上依旧洋溢着“房价永远涨”的信念。 信念还在就是好事，大部分人只要能坚持就还愿意扛。而早前的投资者大幅套现获益，也给了老司机和后入场的投资者以希望和盼头。 更别说，你要有点钱，不投房子又投啥？ 对了，最近各大城市又在从上至下搞“租购同权”，发展长期租赁房，这也给了高位入场者一些安慰，租金收益率看涨！只要出租收益勉强可以覆盖资金成本，等待一个周期，就是胜利。 但租赁市场逐步发展，我国主要城市进入存量房时代，实际可能也意味着房价进入相对成熟期。 当然，站在今天的历史节点上说，未来什么算高房价，什么算低，可能都是相对的。只是，对于投资者而言，谁要把房子捏在手上个三五年，那怎么都是漫长的煎熬。 所以任何一个城市的投资者，其实很少有不是短线的。投资其实很多时候都是短视的，没几个人可以忍受寂寞和煎熬。而房价上升和下降的小周期，往往累计起来要持续3、5年。今天，我们处于周期的哪个阶段？ 任大P说现在周期可能缩短的。听到这句话，去年入场的房地产投资者应该感到欣慰。 决定周期长短的，恐怕不是上头的决心，而是现实：宏观经济走势，RMB压力，欧美央行采取什么货币政策。如果全球货币进入收缩，或者不松不紧周期，我们没有理由继续拿钱去砸出更高的房价。 或许要不了几个月，调控的决心和僵持的现状，总有一个要开始瓦解。杠杆的天平会朝向哪一边呢？ 第三 合肥等一二线城市去年领涨的目的 已经完成，无论开发商还是个人投资者，看懂中央接下来的调控目标和货币趋势 日前，从我国统计局发布的70个大中城市 住宅价格数据可以显见，7月合肥无论新建商品住宅还是二手住宅，同比、环比涨幅都回落，在70个大中 城市中处于中游。 也就是说，如果说合肥崩盘了，岂不是有一半城市都崩盘了？显然，我国主要大中城市房价尚无崩盘迹象。 不过，杆姐注意到这三个方面的现象： 1、15个一线和热点二线城市新建 商品住宅价格 同比涨幅继续全部回落（包括合肥），10个城市环比下降或持平。5个城市微涨，最高涨幅为0.4%。 2、70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅持续回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续10个月回落，7月份比6月份分别回落1.7和2个百分点。 二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续8个月回落，7月份比6月份回落0.8个百分点；二手住宅价格同比涨幅连续6个月回落，7月份比6月份回落0.5个百分点。 3、70个大中城市中环比持平或下降 城市 个数增加。7月份，14个城市新建商品住宅价格环比持平或下降，比上月增加4个；16个城市二手住宅价格环比持平或下降，比上月增加6个。分城市看，一线城市房价环比趋于稳定，二三线城市涨幅有明显回落。 三线城市新建商品住宅价格上涨0.6%，二手住宅价格上涨0.4%，涨幅均比上月回落0.3个百分点。 以上几点表明，针对一二线城市的调控，整体上确实是有效果的。换句话说，之所以要对他们调控，因为他们去年领涨的政策目的已经实现，现在需要他们控风险、引导资金去三四线城市、去实体经济。 我国统计局的最新数据显示，截至2017年7月末，我国商品房待售6 3496万平米，同比下降11.0%。其中，商品住宅待售3 4181万平米，同比下降20.8%。这是多大的成绩！三四线、县级城市给力，一二线城市辛苦了。 杆姐还注意到，上月召开的金融工作会议，对去杠杆就有明确表述更改：此前是金融去杠杆，会上改为经济去杠杆。这一定程度上是对金融去杠杆取得的成绩表示肯定，另一方面也提出更大的目标。 在宏大的目标面前，开发商和个人房地产投资者应该明白，自己的分量。通过分类调控、适当开口子，稳定目前的较高价格，已经是政策杠杆的最大努力了。 如果没有意外，暂时让政策配合一二线城市的地产，让货币也跟着配合，不太可能。 祝福合肥2016年入场的房地产投资者，祝福所有2016年为国接盘的投资者。 相关历史阅读： 《合肥楼市被“腰斩”真相！》，7月4日 《全球房价涨幅最高的合肥，为什么死活还没崩盘？》，5月26日 《合肥让人颤抖的房价，看了这些你就明白也在情理中|特超大城房价的隐秘世界⑥》，3月11日 《看合肥就知道中国房价泡沫越来越危险》，2月6日 打赏引导语：我们来自虚空，却又撬动无穷 欢迎各位杆友关注“杠杆游戏”的备用号“泡沫帝国” “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经、可来等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅FM、考拉FM电台、蜻蜓FM、懒人听书、荔枝FM、企鹅FM、凤凰FM “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 分享，也是另一种赞赏 The more we share, The more we have