关乎8亿人的新政将如何影响房价？

关乎8亿人的新政将如何影响房价？国土部最新专访解读 原创 2017-08-30 张银银 本文系杆姐（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。 我是杆姐。 今天我们要聊一聊：关乎8亿人的新政将如何影响房价？国土部最新专访解读 集体建设用地试点建设租赁住房，到底如何影响楼市和房价走向，万众期待。 不久前，试点政策发布，各界狂欢。真相到底如何，是否真的有利于平抑房价？今天（8月30日），国土部相关负责人，对此通过新华社专访进行了详细解释。 下面就请大家跟杆姐一起来详细看下这个专访，有哪些值得关注的问题。 1 第一个问题 落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位还会有更多大招，农地入市建房出租试点仅仅是开端 杆姐注意到，国土部相关负责人在专访中明确说： 农地入市建房出租，是要牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的定位。对此可能有这么三层理解： 1、构建租购并举的住房体系不再是说说。各位杆友回忆一下应该记得，相关部门此前先是推出第一批发展住房租赁市场（租购同权）的试点城市。接着上海、广州及各大城市，都发布相关供地政策，提出未来多少比例用于建设租赁住房。 北京、上海、广州、深圳这样的城市，以及不少二线城市，不少都提出了未来2-5年，动辄20%、30%供地用于建纯租赁住房的计划。 此次，国土和住建等部委再次推出，第一批13个城市，集体建设用地试点建设租赁住房试点政策，明确就是在为租赁住房供给增加提供支持。 2、高层深知主要一二线城市供地困难。此次国土部相关负责人明确说到，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障。 此话看似套路，但类似表述此前很少。细细分析，很明显和主要一二线城市国有土地的供给压力大、困难有关。 好拆的已经拆得差不多，现在的问题是越拆越贵，成本原来越高；好征的也征得差不多，法律越来越严格，征地本身也越来越贵，矛盾越来越突出；以上及相关困难、各大城市的供地步伐，导致主要一二线城市，单纯靠增加国有建设用地，完成供地计划，有难度。 而农村集体建设用地恰好是个突破口。容易，且可以调动相关主体积极性。 3、试点虽然只是13个城市，但实际背后还有11个省，省内推开可期待。今年4月，住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》；7月，住房和城乡建设部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。 上述文件，选择13个城市（北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都）试点，而背后涉及的11个省市，此次国土部相关负责人明确谈到，对11个省级国土资源、住房和城乡建设主管部门推进试点相关工作做出具体部署。 试点的经验推广和复制，有望在这11省市较早推开。 综上：从限购、限贷的调控，到培育租赁市场，增加租赁用地，试点集体建设用地建租赁住房出租，长效机制确实在稳步推进。相关政策的连续性可期待，当然，前提是经济不大滑坡，不至于需要房地产和货币来救市。 这是前提。 2 但综合土地供应增加依旧是缓慢的过程，换句话说，指望一二线城市各类新房供给大幅增加不现实 相对于万众期待的农村集体建设用地快步入市，和国有建设用地完全同权，全方位增加供地口子，此次试点依旧只是开了个小口。 1、大规模的集体土地入市，实际还不可以。此次政策的口子是，用集体土地建租赁住房。且第一批试点还是少数，只有北京、上海、沈阳等13个城市。这个步子不小，但也不算大，和期待尚有距离。 2、至于未来是否快步推进集体建设用地入市，不太可能。杆姐注意到，不久前各大城市公布未来几年的供地计划，部分城市和前几年平均计划比，增幅并不明显。这里不适合点名，你懂的。 如果可以获得土地溢价的国有土地出让都这样，你指望试点的城市，大幅允许农村集体用地入市建房出租可能吗？且不谈可行性。 有的城市明明供地计划没有大增，还提出拿四分之一建纯租赁住房。这有好有坏，坏处是，如果真的这样，新增商品房供给实际受影响。而中国人的观念，很难纠正让他不买房。 而且，随着租赁市场的培育，很明显未来涨房租是大概率事件。如果这样，买房的性价比让人觉得更高。 3、京沪此前农地入市建房出租已经试点5年，对房价影响并不明显。国土部相关负责人的官方表述是： 一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给。二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能。三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用。四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益，有获得感。 这4点好处毋庸置疑，但就是没说房价是否因此得到平抑。事实是我们看到的：京沪此前农地入市建房出租已经试点5年，对房价影响并不明显。 3 集体建设用地试点建设租赁住房，到底如何影响楼市和房价走向？ 上述分析表明： 1、大部分城市总的新建住房供给，未来几年本身不会有太大幅增加。试点只有13个城市，虽然他们都是主要都是热点一二线城市。而中国房价较高的城市，起码有数十个。 2、存量住房迎来房租利好时代，同步利好房价。租购同权的推进，纯租赁用地指标的增加，部分挤占商品房用地，集体土地入市建房出租的试点，各大城市针对大学生落户、就业的争夺，都对住房租赁市场的发展利多。 如果房租利多，人口利多，房价支撑也就更足。 3、“小产权房”短期“合法”无望，指望这部分存量房，供给大幅增加入市不太可能，对房价稳定是支撑。此次国土部相关负责人明确说，依法依规建设出租：与“小产权房”完全不同。“小产权房”本身就不是一个法律概念，既涉及违法用地，又涉及违法建设和违法销售，产权不受法律保护。 4、集体建设用地入市建房出租，总量和效率待观察。实际上，较大城市中心城区的城中村大部分依旧有较好的出租收益。相对于拆旧建新纯租赁住房，城中村农民肯定更喜欢商品房，收益明显更高。 地方ZF也是一样，如果大搞拆迁还不能溢价卖地，成全别人——搞纯租赁，性价比不高。如果在城市郊区的集体土地上建租赁房，对于租房者吸引力不算太强。当然，对于郊区农民来说怎么都比被低价征地强。 简而言之，集体建设用地入市建房出租，从操作细节、落地效率上说不宜过分高估。 当然，无论如何，集体建设用地小口子入市，终究是好事。一定程度怎么都可以增加供给，但指望其平抑房价，可能想多了。 今天的杠杆游戏就到这里，我们明天见！ 欢迎各位杆友关注我们的微信公众号：杠杆游戏以及备用号“泡沫帝国”。 “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅FM、考拉\蜻蜓\荔枝\企鹅\凤凰*FM、懒人*听书、 “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 欢迎大家关注。我们明天见！