深圳要大干一场！再造一个南方“雄安”？

原创 2017-09-08 张银银 本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。 我是杆姐。 今天我们要聊的话题是：深圳要大干一场！再造一个南方“雄安”？ 和其他一线城市一样，深圳从来不缺新闻。前不久的8月26日，年轻的深圳迎来37岁生日，一片热闹非凡。今天，这座以经济活力和创新著称的新兴城市，又有一则重磅消息刷屏。 据媒体公开报道，实行了多年一直不愠不火的“深汕特别合作区”今天（9月8日）通过了调整方案。合作区调整为深圳全面主导，正式改为深圳市委市政府派出机构。倘若如此，说是深圳要再造一座新城，打造深圳版“雄A新区”也不为过。 1 时隔6年，深汕特别合作区“复活” 据其官网介绍，“深汕特别合作区”位于广东省东南部，地处珠三角平原和潮汕平原之间，西、北部与惠州市惠东县接壤，东与汕尾市海丰县相连，南临红海湾，是粤东通往珠三角地区的桥头堡。距深圳市中心120公里，广州200公里，香港82海里，盐田港80公里；东距汕头200公里，汕尾港35公里。 从“深汕特别合作区”合作区开车一个半小时，即可到达深圳市中心，45分钟到达盐田港，30分钟到达巽寮湾国际休闲度假区和小径湾海滩度假区。 此外，深汕高速、 324国道、厦深铁路、潮莞高速和中远期规划建设的深汕城际轨道、广汕铁路均贯穿境内。从交通置来看，还是很便捷的。 合作区的规划范围包括汕尾市海丰县鹅埠、小漠、鲘门、赤石四镇，总面积468.3平方公里。可建设用地145平方公里，海岸线长42.5公里，区内常住人口为7.1万人，人口密度每平方公里仅161人，比较具有发展潜力。说的直白一点，就是地多人少，这对于地少人多的深圳来说，不失为一个好的飞地。 其实，就“深汕特别合作区”本身而言，并不是什么新鲜事物，早在2011年2月就已经设立，当年5月21日正式运作。只不过彼时，是深圳、汕尾两市管理，深圳市主导经济管理和建设，汕尾市负责征地拆迁和社会事务。 因为各方面原因,深汕特别合作区的口号喊了这么多年，效果一直不愠不火。这一次合作区调整为深圳全面主导，正式改为深圳市W市政府派出机构，看来是下了大决心，真的要开始行动了。 2 深圳需要深汕，深汕也需要深圳 对于深圳来说，确实是需要这样一座“合作区”的。近年来深圳的发展有目共睹，让他的邻居——广东省会广州压力山大。 但受困于地理条件，深圳的土地稀缺，这对其发展来说是一大桎梏。因为土地和人力成本的上升，很多企业已经开始渐渐用脚投票离开了深圳，尤其是第二产业。一些买不起房的高级白领也离开了深圳。 2016年，深圳第二产业增加值7700.43亿元，占GDP的39.50%，同比增长7.0%；第三产业增加值11785.88亿元，占GDP的60.46%，同比增长10.4%。可以看出，去年深圳第三产业占GDP比重已突破六成！ 土地稀缺的另一方面，反馈到楼市上，近年来，深圳房价水涨船高。官方数据显示，2016年，深圳楼市成交额超过6660亿元，相当于平均每日成交18亿，想想有多夸张！ 并不是深圳修建的房屋很多，所以成交量高、总价高——而是很贵。杠杆游戏很早之前就做过数据比对，深圳一年的竣工面积，只相当于重庆一个较大的区。 深圳房价高到惊人，你以为供地肯定要跟上吧，但不好意思，还是要让你失望了。深圳确实缺地。 《深圳统计年鉴2015》中，记载了 1990年以后深圳成规模的商品房竣工面积。见下表1： 图1.1991年到2014年深圳市商品住宅竣工面积 图表来源|深圳统计年鉴2015 从1991年到2014年，住宅类商品房竣工面积约为9164.62万平米，商品房竣工总面积约为1.25亿平米。住宅类的占比约为73%。 另外，1990年深圳房地产开发面积约为133.41万平米，按照73%左右的比例，当年住宅类商品房面积约为97.38万平方米。 2015年，是深圳房价的疯涨之年，供给不足就是一大原因。杠杆游戏之前就计算过，如果从“正常”角度（人均 30 平方米）看，甚至的住房供应缺口高达2亿平方米。 有意思的是，2009年-2016年，深圳市人均住房面积不增反降。从近28平米的人均住房面积，下降到2015年的20.6平米。背后是什么，是深圳常住人口的持续大幅增加，住房供给的持续较小。对了，2016年深圳又新增了50多万常住人口。 深圳人口这样增加下去，不多供地、不扩围，那么深圳房价是无解的。企业主们也会用脚投票。 前几天中国指数研究院发布的8月卖地数据显示，深圳整个8月都没有供应宅地。供给问题、存量结构问题，成为深圳不得不面对的桎梏！长远看，这早晚会影响深圳的城市竞争力。 因此，正在朝世界级城市一路狂奔的深圳，确实需要这样一座“深汕特别合作区”——既扩大了深圳的发展空间，也给了汕尾这座广东省综合实力最弱的城市无限的想象空间。 3 开辟房地产新天地，大深圳都市圈可期？ 市场也正在用手投票，今天（9月8日）合作区体制机制调整的消息一出，股市马上就有了反馈。深圳本地股集体大涨，其中深物业A一度涨停，收盘大涨9.98%；沙河股份大涨7%，深振业A、深天地A大涨逾6%。 公开资料显示，深振业、瑞和股份、万泽股份、金新农等公司在深汕合作区均有相关土地。 的确，合作区又为投资者们开辟了一个投资房产的新天地，最起码，这里比深圳核心地方的房价肯定要低很多。随着深圳掌握主导权，深圳市政府先进的管理经验，可在深汕新区的发展中起到决定性作用，以后的发展空间也不可限量。深圳的外溢的资金也可以找到合适的出口，而不是单纯的大亚湾惠州东莞和中山。 综上，“深汕特别合作区”为环深圳人造了一场杠杆游戏，平衡和缓解深圳的土地资源压力，并有望疏解人口过多的问题。还帮扶了汕尾，辐射了小半个广东。 想起来是挺好的！倘若新区发展不错，那么复制该区的成功经验，未来深圳东部的大亚湾、巽寮湾也有可能成立合作区，形成大深圳都市圈也不是没可能。你说呢？ 今天的杠杆游戏就到这里，我们明天见！ 欢迎各位杆友关注我们的微信公众号：杠杆游戏以及备用号“泡沫帝国”。 “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅FM、考拉\蜻蜓\荔枝\企鹅\凤凰*FM、懒人*听书、 “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 欢迎大家关注。我们明天见！