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摘要：开发商已被逼入绝境？购房者是不是捡到了便宜，房价拐点就要到来？
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撰文|张银银
今天（9月13日），杠杆游戏看到最劲爆的新闻，当然是一年一度的卖肾卖iPhone X发布会。可气的是，肾价多年不涨，iPhone一代比一代贵。
最新的iPhone X已经要卖一万块钱左右……看到苹果手机越来越贵，房价这点事也就安心了。
不过开发商是越来越静不下，上证报的消息称，限价趋严，高地价楼盘争相贴着地价卖。
该报道举了南京、合肥等地部分楼盘的例子：如位于南京麒麟G09宅地的京奥港·未来墅，日前终于领到销售许可证，但其身价一降再降，被核准通过的销售均价仅比楼面地价高出3000多元/平方米，基本是贴着地价卖。
当然，该楼盘也从最初的“精装豪宅”改成了“毛坯房”。
这到底是怎么回事，开发商是在打什么算盘，或者已被逼入绝境？购房者是不是捡到了便宜，房价拐点就要到来？
1、部分开发商资金压力大，是个现实问题，相关部门很难开过高单价的预售批条
有钱的开发商，特别是集团资金实力雄厚，在售楼盘多、储地多、现金流充裕的开发商，即便去年这一波高价拿地，甚至做了“地王”，眼下不适合、没机会高价开发、开盘，大多选择先把高价地块搁着。
譬如去年“中国地王”融信，上海那块地现在还荒着。只要资金链扛得住，地价实在是太高了，现在入市不是时候。
按照适合的价格卖，一来实在有些高，或许超出了市场接受；二来，调控大势毕竟还在，地方相关部门也有压力，以现在的情况，人家不可能随便给你过高的预售价批条。譬如上海、北京，可谓是这一波执行调控最坚决城市。你指望上海相关方面给你单价十多二十万/平米预售批条，不现实嘛。
那么，有资本能力就先忍着，等待下一波上涨周期。
而压力有点大的开发商，那么只好硬着头皮上。杠杆游戏完全理解他们，只要不亏，或者暂时不亏太多，回些款也是不错选择。
以南京的京奥港·未来墅为例，上证报称，该公司土地款是通过信托融资支付的，而且第一期还款日已近在眼前。
“宏金46号集合资金信托计划”显示，借款方为北京京奥港集团有限公司，资金投向京奥港·未来墅地块。该计划是结构化产品，总规模为49.6亿元。其中，优先级资金34.72亿元，次级资金14.88亿元，分两期发行。
第一期34.45亿元，优先级28亿元，次级6.45亿元；第二期15.15亿元，优先级6.72亿元，次级8.43亿元。第一期到期日是2017年11月12日，第二期到期日是2018年2月26日。
你懂的，第一期信托到期只剩下2个月。除非有钱补窟窿，或者足以拆东墙补西墙，否则就只能老老实实抓紧建房子卖！
2、贴着地价卖房，并不意味着真的低价卖。一期便宜，不代表二期、三期……便宜
京沪的新楼盘销售应该算是比较规范的。但在不少较大体量的城市，你懂的，大凡楼市供不应求、价格很热的时候，什么茶水费、中介费、装修费……一堆莫名其妙的费用就出来的。抱歉，往往都是没发票的，有个收据就不错了。
杠杆游戏记得，此前，某专业房产公号就调研了武汉楼市，被这些乱七八糟的费用深深震撼。其实不独武汉，不少城市都一样，武汉楼盘只是普遍嚣张了一点。
随行就市嘛，既然单价高、需求大、抢着买，而备案价格又被相关部门死死控制着，怎么办？只能黑市价格“调控”——各种摆不上台面，不对，就是公开说要这些钱才可以买房的费用就冒出来了。
南京过去一年多的楼市销售是极为火爆的，很多时候真的供不应求。所以，我们也不要被相关部门核准的备案价欺骗了。当然，每个城市、每个地块各有自己的情况。
譬如上证报举例的南京京奥港·未来墅（麒麟G09宅地）。北京京奥港集团去年4月15日，经过61轮激烈竞拍，以47.6亿元拿下了南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/平米，创出了麒麟板块的新高。
当时，周边楼盘的价格在1.7万元/平米至2.2万元/平米，上述楼面价属于典型的“面粉贵过面包”。而后来调控加码，各大城市、开发商都不能顶风作案，难道今年京奥港·未来墅一下子就按照四万块卖？
第一，这个涨幅可能大了点，超过了市场接受程度；第二，如上文所述，相关部门不接受，舆论不接受！再考虑到这个位置，杠杆游戏专门问了下南京朋友，这里卖四万确实还是有些压力的。
现在又要回款，那只好便宜点。为了便宜，也只好从最初的“精装豪宅”改成了“毛坯房”。其实，换个开发商未必这个思路，人家纵然没可能卖4万/平米，卖3万也不是没可能，再不行捂着。
硬气。
对了，杠杆游戏要说的是，别以为北京京奥港很傻。这也只是第一期开盘，接下来人家也会观望，随行就市。要是形势对了，二期、三期……人家涨价可以吧。所以，就算现在一期赚不了什么钱，甚至略亏一点，不代表接下来没办法。
也或许，有些杠杆玩太大、激进的开发商真的要倒下。如同2014-2015年，有一波开发商没挺过来，没机会见到这一轮的曙光。
3、史无前例调控前后高价拿地，是一场豪赌！
各位杆友一定注意到，现在是个人都觉得房价一定不会降，不敢降。为什么？
因为开发商个个资产负债率都不低，欠了那么多钱。所有的资产实力，说白了都是建立在房价基础上。如果房价崩塌，债务金融风险可想而知。金融机构伤不起。
而从钢铁、水泥，各类建材、家电、装修材料、汽车等行业，又无不受房地产周期影响。说直接点，我国经济增长和房地产形势关系太大。
地方政府，杠杆游戏不多说，你懂的。对卖地的依赖还是一样，缩小不多。甚至有的地方对卖地、相关地产税收的依赖越来越大。政府Zhai务呢，不少又在增加，地铁建那么多，都是欠的钱早晚要还……
地方经济的稳定、就业，也离不开房地产。迄今为止，少有城市找到了新的替代动能，那么只能靠地产。
回到个人购房者、投资者，不少杠杆率也不低。要是房价真有个闪失，各位上了船的，也是不答应。
从开发商到很多人，都觉得货币政策不松也不至于往死里搞，调控是会努力坚持，但需要时就会适当放松。所以在这样的相对乐观预计之下，拿地热情从去年至今都还是很高的，大部分人依旧看多楼市。
很大程度上说，看多中国楼市，就是看多我国经济的未来。似乎如此，也似乎矛盾，后患无穷？
再加上一二线城市所谓中心区的地块确实有些紧张，整体上又搞出些很紧张的样子，开发商也为难啊。补仓重要，不拿地未来怎么办？再高也得拿！还有的开发商确实要搏一搏，需要“地王”光环……
有了更多地，也才有更多信用，才被金融机构信任，资产负债率才有望控制；有了更多的地，才可以做大规模，才更安全。
不做大，区域龙头甚至都要败下阵来，重庆一代枭雄晋愉倒下，重庆“李嘉诚”张松桥的中渝土地都卖给了恒大。龙湖很早意识到这一点。同城的金科、协信腹背受敌，也决定放手一搏，搞大自己。
类似的故事，在很多城市、开发商身上上演。融创、恒大通过不断的吃进、买买买，让自己更大，也或许更安全。
买更多的地，买更贵的地，欠下更多的钱，希冀一个更美好的房地产、房价未来。这是一场豪赌，赌的是没人敢对房地产开刀，赌的是我国需要房地产业。
既然调控还在继续，高价地块、“地王”们，有需要的就贴着楼面价先把房卖着。边回款，边等美好的未来，一场豪赌刚刚开始。
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