房价上涨彻底哑火！

原创 2017-10-19 张银银 本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。 我是杆姐。 今天我们要聊的话题是：房价上涨彻底哑火！ 10月是经济数据发布的大月。不仅发布9月的各项经济数据，也发布三季度和2017年前三个季度各项经济数据的汇总。 宏观上，我国统计局的初步核算显示，前三季度国内生产总值593288亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%，增速与上半年持平，比上年同期加快0.2个百分点。 其中三季度，国内生产总值同比增长6.8%——比二季度略微下降0.1个百分点。我国央行周行长说，下半年经济增速会实现7%，看四季度的的了。 杠杆游戏知道，各位杆友对房地产的走势十分关心。 有两组数据十分抢眼： 2017年1-9月，全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资55109亿元，增长10.4%，增速提高0.3个百分点。 与此同时，1-9月，商品住宅销售面积增长7.6%，持续下滑。而2016全年增长22.4%，如今，只剩下当初三分之一的速度。这不仅创下2017年最低增长，也是2016年以来的最低增速。 当然，杠杆游戏今天选择的观察角度，并不是这些常规数据。而是做了大量的数据统计、核算功课，对照出近年来我国商品住宅的均价走势。回顾历史、总结规律，也试着研判房价未来走势。 1 我国住宅价格已多月震荡，2017年以来，商品住宅涨幅已逼近6年来较低点 通过下图1.2012年-2017年9月我国商品住宅销售情况，可以发现，2017年以来的房价涨幅，无论绝对值，还是幅度比，都较2015、2016年明显回落。 截至2017年9月，我国商品住宅均价，只比2016年末上涨了431.64元。而2015、2016年这个数字分别为，540.19元、730.20元。 如果考虑到2016年末，我国商品住宅均价已经达到7202.56元，比2014年末的5932.17元高出1200多元，比2015年末的6472.36元高出700多元。2017年以来的涨幅比可以说已经很低。 还值得注意的是，在2017年4月，我国商品住宅均价达到历史最高点7652.63元后，最近5个月一直处于震荡下行中。 或许有杆友会说，2017年不是还有最后2、3个月吗，或许还会涨上去？事实是，从成交数据看，调控明显还是有效果。且一二线城市是拉动全国均价的主力，调控恰恰针对的是他们。 10月18日的大会报告，杠杆游戏做了《今天，我国楼市彻底定调！》的解读。事实已经很清楚，炒房时代结束，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”写进了报告，这一次长效机制看来动了真格。 报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。每个词语、组合都充满想象。未来5年，如果没有意外，炒房时代终结。如果老板足够强硬，想要有作为，那些死磕炒房的人，自己去赌。 那么，指望三四线、县级城市去库存还不错的效果，在2017年的最后几十天，带动全国房价较大幅度上行，恐怕不现实。 杠杆游戏还注意到，2017年至今的商品住宅平均上涨金额，和2012、2013年时的400出头的年均涨幅，极为接近。考虑到购买力、当时的房价基数、收入增长，很明显，2017年房价确确实实是放缓了。 不否认，主要一二线城市的房价迄今为止，普遍还是很高，向下的势头也还不是很明显。 但如果我们研究完上图1近年的房价走势，回顾货币政策变化等历史，就明白，2017、2018年实现2013下半年-2015上半年之前那段时间，难得的房价稳定，部分城市、板块阴跌概率不小。 2 现房均价涨幅更低，为近6年来第二低 如下图2.2012年-2017年9月我国商品住宅现房销售情况显示，2017年1-8月，我国商品住宅现房均价涨幅，比所有商品住宅的均价涨幅金额，低了一半还不止，仅有211.11元。 而这一涨幅，为近6年来第二低。实际上，在2014年，这6年里我国房地产表现最差的一年，商品住宅现房涨幅也有107.09元。 如果考虑到此前全国四五千元的商品住宅现房均价，今年至今的现房均价涨幅比例，显得更低。 这一组数据结论几乎超出杠杆游戏的预料。今年以来去库存效果明显不错，但杠杆游戏忘记了，去库存效果主要在三四线、县级城市。这些地方的均价，甚至有的还不到全国2017年1-9月商品住宅现房6236.25元的均价。 还值得注意的是，杠杆游戏计算发现，2016全年，我国商品住宅现房均价，也只比2015年上涨了358.60元，比2017年至今高不了多少。比2013、2015年的616.92元、565.89元低不少。 原因或许是： 1、2016年开始的大幅去库存，情况和目前一样，主要都是针对三四线、县级城市，一二线城市本来库存就不多。而那些地方的现房均价，普遍本来也没一二线城市那么高。涨幅自然带动不大。 2、主要一二线城市的新建商品住宅现房库存，之所以是库存，一定是有一些地段、设计、配套等不利原因的。所以，即便在去库存中，这些房子的涨幅也是偏小的。 3、而2013年二季度的情况，各位杆友就熟悉了，钱荒，然后放了一把水。2015一季度开始，你懂的，债牛、股牛（后来股灾），不少人赚了钱，自然买买买，也包括多配置了一些，本来卖得不算好的库存现房。 还值得注意的是，商品住宅现房均价在2017年2月，实现6465.79元后，最近6个月其实一直处于震荡下滑中。8月均价已经比2月时，跌去了200多元。 这也进一步证明，一二线城市商品住宅现房库存，越来越少。加之调控因素，需求受限，观望情绪也有所抬头。当然，也包括实在贵到不少刚需买不起了。 而三四线、县级城市的库存，越来越难托起全国平均价格。 3 期房均价涨幅，也接近6年来低位，本轮周期拐点已至 如果我们对上文商品住宅现房的数据和趋势生疑，认为那不代表房价走势。毕竟，期房的销量是现房销量的3倍还多。 如下图3，杠杆游戏也统计和计算了，2012年-2017年9月我国商品住宅期房销售情况。 数据清晰可见，2017年3月，我国商品住宅期房均价，达到7963.64元后，近5、6个月，价格企稳非常明显。8月的价格为8016.33元，这5个月的涨幅可以忽略不计。 这到底发生了什么？ 值得注意的是，恰好3月各大城市密集升级调控。 但不可否认的是，迄今为止，整体上一二线城市商品住宅期房成交总量，还是维持增长。换句话说，即便考虑了限价、核心区房子减少、预售证发放节奏等因素，长达数月房价企稳，始终还是很说明问题。 如上图3，杠杆游戏统计了6年来的数据发现，2017年至今商品住宅期房的涨幅457.75元，也是6年来的较低点，只比2012、2013年略高。而如果考虑到那时的均价基数，其实当时的涨幅比，较今天要高。 而2015年涨幅为539.47元，2016年更是创下844.93元的高纪录。 当然，新房数据肯定有缺陷，包括限价、掩饰数据、放盘速度等。二手房的占比越来越高，特别是在一二线城市，活跃二手房交易，更多位于各大城市的主城核心区域，不像新房那么分散，其价格趋势可能更有说服力。 可无论如何，从过去经验看，新房怎么走，二手房也怎么走。二手房怎么走，新房还是得怎么走。说直接点，新房二手房都和调控、周期是同步的。并不存在新房因为上述原因，不怎么涨，而二手房一直大涨。 实际上我们看到，二手房的价格进度最多也就慢几个月。目前已经很明确了。如果此次大会的报告部分兑现，我国一二线城市房价大涨，近期按说不会了。 上述数据及分析说明，当下，我国房价大幅上涨动能彻底哑火。 所以，正如杠杆游戏一直说的，一二线城市，有资格、有能力的刚需一族，当下真的迎来好时点了。 今天的杠杆游戏就到这里，我们明天见！ 欢迎各位杆友关注我们的微信公众号：杠杆游戏以及备用号“泡沫帝国”。 “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅FM、考拉\蜻蜓\荔枝\企鹅\凤凰*FM、懒人*听书、 “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 欢迎大家关注。我们明天见！