对赌国家信用，这次楼市会深度套牢一些人！

原创 2017-10-23 张银银 本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。 我是杆姐。 今天我们要聊的话题是：对赌国家信用，这次楼市会深度套牢一些人！ 9月，中国楼市继续降温。我国统计局说，一线城市房价环比全线下降，二三线城市环比涨幅继续回落。 此前央行表态支持北上广深房贷利率上浮，9月，四个一线城市连续两个月房价环比录得下滑。 当然，这是钢铁一样的任务压力下完成的。这个趋势能否延续，杠杆游戏此前《房价上涨彻底哑火！》一文作了历史数据回顾分析，认为，可以延续一段时间。房价调整已经开始。 今天杠杆游戏要延续这个问题谈，为什么楼市会进入调整期。 1、京沪深房价走势，是最好的参照。无论是从统计数据，还是听京沪深的朋友说，今年这三地房价真的在调整。此前过高的房价，整体有一定回落。 而本轮上涨周期也好，过往也好，京沪深往往都是嗅觉最敏感，领涨的。然后带动全国主要城市上涨。而在调整期，也是一样，这几个城市调整几个月后，其他二线城市往往也会开始盘整。 目前，一些二线城市还很横。但在最高压力下，主要城市今年整体的供地情况是可以的，虽然面粉价格高。而调控主基调也还能维持，一些过分的上涨，被抑制住，进入相持阶段起码是可能的。 至于跌不跌一点，看地段，看后期货币政策和调控施压。 2、货币周期和调控政策总是可以维持一段时间的。杠杆游戏曾多次回顾近7、8年的货币政策变动： 2009年四季度货币政策例会表述，从2009年三季度的“各项措施取得明显成效”变成“经济形势总体向好”。货币政策前瞻从三季度的“继续落实适度宽松的货币政策”，变成“处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系”，然后资金面开始收紧。 接着2010年又收紧一轮；不过2011年四季度又放松了一下；后来的2013年二季度各位杆友就熟悉了，钱荒；2015年一季度开始，你懂的，债牛、股牛、房牛，轮番上阵；到了2016年四季度，在货币政策前瞻上也保持了稳健货币政策的基调，但是没有了“降低社会融资成本”。 从这些经验看，起码略收紧一次货币，政策周期可以维持1年半左右。目前，略微货币收紧一年不到，调整按说怎么也还得等半年吧。 此其一。其二，这一次和过去几次都不同，摊上联储加息、缩表大变局。外储、H率压力，是近些年前所未有的。所以，锁定市场是较好选择。如果任由放松再次暴涨，第一国内泡沫、金融危险扩大，第二资金外逃压力更大。 所以，我们紧多久，看美国的。 3、国家信用有时候还是不能对赌。杠杆游戏要说，你当我们d和政府是开玩笑吗？ 这次大会的那些措辞，看到的，前所未有。《今天，我国楼市彻底定调！》（10月18日）一文中，杠杆游戏分析过。 就算待机而调整，为了经济增长，我们可以参照上次大会后、本届Z府上来后的规律。先是2013年说绝对不靠放水，然后如上文所述，直到2015年才放一些，制造各种“牛”。 而房价的变动，大部分一二线城市是从2015年下半年，特别是2016年后才再一次启动的。所以，说过的话，起码要管两年。 何况，这一次，长效机制，似乎下了大决心。综上，杠杆游戏认为，如果你要对赌国家信用，那么请多准备点子弹。否则时间拖一年，或者更长，压力还是大，深度套住滋味不好受。但扛过去的人，也会有明天。 4、如果当下真还要投资，应该怎么办？如果你确实钱多，也实在不信任，或不喜欢其他玩法，总觉得不动产才是最靠谱的。那么，杠杆游戏建议一定不要轻易买商业和办公地产。 除了少数城市，基本办公物业都是过剩的。实际上，如果所谓高端写字楼沦落到要卖，这本身不就说明问题吗？至于很多临街商铺、小区商业，算算收益率，谨慎再谨慎。 那应该买什么？杠杆游戏觉得，如果资金不是太充裕的投资，或工业流水线投资：可以买商业办公区域旁边的小户型公寓，甚至老破小。 前者房价整体低于规范住宅，但好租，租金不比住宅便宜，单位价格还略高，租售比高。专门租给对居住有一定体面要求的高级单身白领。坏处是，未来你卖，成交价还是相对低，水电气单价都贵，土地使用年限短。 后者单价可能更低，但实际依旧租得出去，且租金收益划算。不要以为商业办公区域里的都是金领、钻石王老五、白富美，大部分都是屌丝。屌丝很多喜欢住得近，喜欢商业办公区的氛围。 还有一个好处是，如果有机会拆迁，赚；坏处是，不拆，房价上涨溢价低。 如果是钱多，杠杆率也很低的投资性购房，杠杆游戏认为无所谓，地段不是很差，怎么买都可以。资本金越高，抗风险能力越强，未来或许可以实现成本最低，收益最大化。 今天的杠杆游戏就到这里，我们明天见！ 欢迎各位杆友关注我们的微信公众号：杠杆游戏以及备用号“泡沫帝国”。 “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅FM、考拉\蜻蜓\荔枝\企鹅\凤凰*FM、懒人*听书、 “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 欢迎大家关注。我们明天见！