介绍:
原创 2017-11-09 张银银 杠杆游戏
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撰文|张银银
要死就一定要死在你手里
莫西子诗;郑钧 - 中国好歌曲第一季 总决赛
杆友Z推荐“要死就一定要死在你手里”：莫西子诗棒哒哒！（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会音乐下面原文附上）
能和携程比火的企业，今天恐怕就只有融创。
针对房地产“白银时代”这一观点，被融创老板孙宏斌怒怼，“这不扯嘛”。
没错，如孙老板所言，“当时我说我要做利润100亿的时候，他们都说我疯了，现在随便一个公司的利润都超过100亿了，今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代，这不扯嘛”
当然，利润确实是上去了。但怎么上去的，其实并无太多技术含量，去库存+货币刺激+经营城市土地收紧=房价走高+销量增长=利率上升。
难道这是说房企赚到钱，都不是自己的本事。当然不是，盘子可以做更大，钱可以赚更多的，一定是具备谋略和胆识的。仅有谋略、胆识也是不够的，还得懂借势。有势在，就有自己的黄金时代，甚至迎来钻石时代。
1
融创今天迎来“钻石时代”，曾经也曾“白银”过
在拿下万达的半壁江山后，融创第三季度销售近千亿，前三季度已经超过2000亿元。2017全年，融创正朝着3000亿元目标大步迈进。如果实现这一目标，杠杆游戏粗略估算，融创的位次可能还会微微提升。
2016年时融创出货已经超过1500亿元，迈进了地产前十。
融创中国在2017年初的官方通报宣布，2016年实现销售额达1553亿元。属于融创的权益金略微超过1000亿元，是该公司首次破千亿元。权益合同销售金融增幅达到139.1%。
而在该公司2016年报中，该公司披露的销售金额为1506.276亿元，同比增长超过120%。站上行业第七的宝座，前六位分别是：恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海。
这样的大步流星，孙老板当然有资格骄傲。
不过，融创中国2016年报显示，2016年该公司的收入为353.44亿元。且这已经是最近5年的最高纪录。见下图1。
图1.融创中国2012-2016年营收、利润等 图表来源|融创中国2016年报
更值得注意的，通过上图1，杠杆游戏发现，2013年融创中国收入冲高实现300亿元后，2014、2015连续两年下滑。先是2014年下滑到250亿元出头，接着2015年下滑至230亿元。然后嘛，2016年快速拉升至超过350亿元。
背后的原因值得深思，用该公司自己的话说：
2016年，房地产行业在去库存政策、流动性持续释放的支持下，热度不断提高和蔓延。从一线城市到个别供求关系紧张的二线城市，到全国其他主要二线城市，及环一线城市，均呈现量价齐升的局面。
而对应的2014、2015年的下滑呢？其实道理还是一样，不过是反过来了。彼时全国形势不太好，融创自然也就不好。
但有必要指出的是，即便是当时，比如2015年，万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园等销售靠前的房企巨无霸们，人家一样实现了较高增长。
所以，融创当初的白银时代应该怎么解释？
既然如此，如果宏观形势再发生变化，融创会不会再次发生过山车事件呢？特别是大笔吃进了万达相关资产，最近一年多各种收购花了超1000亿元，负债率创新高，经得起折腾吗？
融创未来的房子是否好卖是关键，这决定现金流。
2
只要是个大佬谁没有过“钻石时代”！
业界流行一个段子，说多年前，孙老板曾在大佬云集的公开场合说自己的公司会多牛多牛，但被呛了回去。后来孙老板确实遭遇了波折，这是大家熟知的。
再后来，万科王石总退休了，万科虽然依旧凶猛，但成了深铁的一部分。融创火了起来，收购了万达辛苦十余年，积攒下来的数千万平米土地储备。
在拿下万达天量土地储备之前，孙宏斌还百亿级“驰援”乐视。这样的好人、仗义和跨界，实在是不多见。但，全世界起码都知道，乐视有地。媒体不完全统计说，乐视系旗下有超过2万亩土地的储备，当时的估值超过200亿元。
如果不是劫难，乐视也很牛，曾经金光闪闪。不，应该是也有过钻石时代。而万达曾经更是各省市招商引资的头部级企业之一，王老板每到一个地方都是书J、S长亲自接待，那派头确实是中国首富！
即便如今，根据万达官网的披露，2017年，该公司继续位列《财富》世界500强企业，最新排名第380名。总资产还有8826.4亿元，2017年上半年收入1348.5亿元。钻石融创在哪里？
在此前《万达财务大起底！事情到底有多严重？》一文中，杠杆游戏曾写过，2016年万达资产7962亿元，营业收入2550亿元。
万达的宏伟目标依旧未变。最新官网信息介绍，其目标是，到2020年，企业资产2000亿美元，市值2000亿美元，收入1000亿美元，净利100亿美元，成为世界一流跨国企业。
具体到万达旗下的商业、文化、网络、金融四大集团，分别情况是：
万达介绍万达商业是全球最大的不动产企业，持有物业面积3387万平方米，已开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等222座万达广场。。
万达文化集团是中国最大的文化企业，2017年上半年收入308亿元。
影视产业方面，万达官网介绍，万达电影院线拥有影城447家、3947块屏幕，是中国最大的电影院线。
据澎P新闻不完全统计，自2012年万达在海外的第一笔收购——26亿美元收购全美第二大院线AMC开始，截至目前，万达在海外宣布的投资总额已高达2451亿元。详见下图2。
图2.万达海外投资清单 图表来源|澎p新闻
当然，部分项目最终落地时间、金额实际还存在变数。
而资产负债方面，万达资产规模最大的大连万达商业地产股份有限公司，有发布2017年一季度财务报表。根据这份报表，杠杆游戏来一窥究竟。万达商业的负债，见下图3，总计5446.03亿元。而在2016年末，这个数据为5277.70亿元。
图3.截至2017年一季度末，大连万达商业地产股份有限公司的负债 图表来源|该公司2017年一季度财务报表
如果直接算，截至2017年一季度末，万达商业的资产负债率为70.61%，而去年末为70.26%，略有上升。
在完成一系列资产交割后，万达的资产会下降一些，但杠杆游戏此前数据分析过，《王健林家底大盘点！万达国内还有多少硬资产？》（8月28日）。
无论是天量资产，还是数千亿元的负债，万达可能迄今依旧比融创大很多。
钻石很闪耀，但只要是个大佬谁不曾有过呢？而钻石时代可以维持多久，谁又知道呢？
3
白银也是贵金属，可以晋升为钻石的总是借时代的势
6月时，万科内部邮件说，“面对地产‘黄金时代’的结束，公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整。”
这个表述和此前万科相关人士“白银时代”看法，其实有不同。不同之处就在于，薪酬调整。而时间节点上，万科迎来了新东家深铁，后者是一个地方国企。
有些话你懂的。所以或许我们可以说：万科相关人士认为，房地产的“黄金时代”结束；同时，万科的“黄金时代”结束——未来，无论企业发展和内部管理、薪酬，都要听新妈妈的话。
曾经，万科攻城略池，有宽厚的央企华润当妈，有地产业的黄金十年。这就是时代的大势，借势万科一步步成长，越做越大。
如今时代确实变了。即便如此，我们能说万科就是“白银时代”的输家吗？并不是，无论规模还是利润，不仅依旧在融创之上，放到全世界都是顶级的。
退一万步说，就算地产业进入“白银时代”，万科也进入“白银时代”，难道白银就不是贵金属了吗？
地产“白银时代”的意思是，利润率下降，过去胆大为王，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。而在行业集中度越来越高的时代，小房企当然日子难过一些。而大房企总量越大，利润或越高——不要说什么利润率，盘子大、利润高就可以了。
这就是大房企越做越大、越大想越大的动力和激情所在。这便是时代的势能，如果敢于借势，有能力、有背景之势，自然锦上添花。
当然，房地产越钻石，意味着刚需买房压力越大。此事两难全。
祝福融创，愿你的钻石时代可以很长很长；祝福刚需，愿你以合适的价格买到上车房。
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