土地市场数据爆表！房价前景左右为难

土地市场数据爆表！房价前景左右为难 原创 2017-11-15 张银银 本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。 我是杆姐。 今天我们要聊的话题是：土地市场数据爆表！房价前景左右为难 昨天（11月14日），杠杆游戏根据我国统计局的最新数据发现，多项楼市关键数据创近年新低！ 今天，我要说相反的另外一个发现，土地市场异常火爆——土地成交价款增速持续高位，同时反向指标，土地购置面积增速却远低于成交价款增速。 这意味着单位地价增长较快，那么未来房价呢？ 下面我们来看详细分析。 1 土地市场有多火爆？土地成交价款增速多月维持高位，同时土地购置面积增速远低于成交价款增速 根据我国统计局最新的数据，2017年1-10月土地成交价款9695亿元，增长43.3%，增速回落3个百分点。 注意这还是增速略有回落哦。当然，如果购置面积同步也增长较快，那么成交价款的增长，并不意味着单位地价上涨较快。事实却是： 同期，我国房地产开发企业土地购置面积1 9048万平米，同比增长12.9%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。这个增速比成交价款的增长慢太多。 图1.2017年1-10月，我国土地购置、成交相关数据 图表来源|我国统计局 或许有朋友会说，成交土地最终的付款或购置土地的交割，有时间差，单列10月的累计数据，并不能完全客观反映土地市场的情况。 这个说法没错，那杠杆游戏就带大家看看过去36个月，土地市场的总趋势变化。 图2.2014年11月-2017年9月，我房地产业土地购置面积增速和成交价款增速 图表来源|我国统计局 如果说2014年11月-整个2015年，无论土地购置面积增长，还是土地成交价款都是负增长，反映当时楼市的停滞、阴跌状态。 那么很明显，从2016年开始，土地购置面积增速，开始远低于成交价款的增速，意味着行情反转了。 整个2016年，土地购置面积增速依旧是负，但与此同时，因为房价起来，土地成交价款恢复正增长，开始将土地购置面积增速远远甩到后面。 这个很好的对比，背后真相是2016年，我国地价越来越高。 2017年这一趋势延续，增速差距越来越大。因为房价维持高位，2017年1-10月，土地成交价款增速越来越高，而土地购置面积增长却低位增长。 不过，土地购置面积开始恢复增长，至少意味着土地出让方供给增加。同时，开发商看好后市，愿意掏钱；成交价款高速增长，则表明，尽管土地出让增加，但起拍价格或溢价明显。 2 土地市场火爆，其他房地产数据却萎缩 昨天（11月14日），《五大楼市关键数据创近年新低！》一文中，杠杆游戏查阅数据发现： 1、1-10月，我国房地产开发投资增速创2017年以来新低，但这个数据背后有隐情。10月房地产投资增速，虽然创下2017年最低，但依旧比2016任何时候都高，甚至比2015年大部分时候要高。说明惯性还在。 2、住宅投资增速创2017年第二低，但比2014、2015、2016全年增速都要。2017年1-10月，全国已经实现6 1871亿元的住宅投资，如此高的基数之下，还能维持近10%的两位数增长。不可谓不厉害。 图3.2014年11月-2017年9月，我国住宅投资增速 图表来源|我国统计局 3、商品房、住宅销售面积、销售额增速均创2016年以来最低。具体来说，住宅销售额增速方面，实际是创下了2015年6月以来最低。2015年1-6月住宅销售额增速为12.9%，2017年1-10月此增速为9.6%。 毫无疑问，销售面积、销售额增速的下滑和调控关系很大。从上一轮周期看，销售增速下滑后，都出现过一波销售面积、销售额的负增长，这一次史上最严调控会重现这一景观么？ 4、M2增速至少是创下1999年12月以来最低。2017年10月末，广义货币(M2)余额165.34万亿元，同比增长8.8%。 有媒体说，自1990年有数据统计以来，我国的M2增速长期保持2位数的增速，这一数据刷新了27年来的历史新低。 杠杆游戏查阅了我国统计局官网可以查到的数据，至少确信从1999年12月以来，这是单月最低的M2增速。 3 火爆的土地市场和背离的其他数据，让房价前景左右为难 上文的发现和分析很明显，地价比以前更高了，那么未来房价起码得维持目前的价格，最多略微降一点，开发商才有钱赚，否则压力很大。 同时，土地供给摆脱了2014-2016年持续的负增长，恢复了正增长。意味着未来一段时间房地产市场供给，理论上会比此前高。 2015下半年开始启动的本轮房价上涨，和货币有关，和去库存有关，同时也和供给有关。正因为过去很长一段时间土地供给负增长，导致2015年后的市场供应和需求不足。房价再一启动，恐慌购房更是增加。 接下来呢？调控让市场相对平稳，未来供给有望增长，是不是又要重复上一轮去库存前的景象？若此，是不是又要倒一批企业？ 与此同时，既然钱是推动房价上涨的核心力量，M2增速创下历史新低，又拿什么来支撑房价继续涨？但问题是如上所述，如果不涨，或稳不住，一些开发商日子不好过咋整？同步必然影响地方的方方面面，乃至经济增长。 对了，外部还有联储的缩表加息……房价前景真是左右为难！ 今天的杠杆游戏就到这里，我们明天见！ 欢迎各位杆友关注我们的微信公众号：杠杆游戏以及备用号“泡沫帝国”。 “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经、可来、蚂蚁财富社区等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅\考拉\蜻蜓\荔枝\企鹅\凤凰*FM、懒人听书 “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 感谢大家的关注！我们明天见！