上海楼市巨变？北京七环买房！我错过成为千万富翁的机会

上海楼市巨变？北京七环买房！我错过成为千万富翁的机会 摘要：一线城市生存与焦虑的缩影 本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。我是张银银。今天想跟大家聊的上海楼市巨变？北京七环买房！作为曾经的北漂和闯上海滩的人，张银银也一直非常关注京沪的楼市。当然，我早就错过了在京沪买房成为千万富翁的机会。 我们先来看第一个问题。 1、京沪房价趋稳还是再迎高峰？ 7月7日下午，《上海市住房发展“十三五”规划》公布，根据官方的通稿，大致可以看出上海稳定房价的决心。比如：新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右；住房用地供应总量明显增加；推进旧区改造等。 一线城市北京、上海尤其具有代表性，张银银的朋友圈里，北京的买房故事常常被刷屏。今天看到某媒体报道的北京买房故事，年轻人并无退路，已经考虑去“七环”外买房了。买房正是在一线城市的生存与焦虑的缩影。 张银银在京沪都混过，没混出头，但是经常会想还在北京、上海的那些朋友。有些买了房有些还在观望，买了房的大部分都在郊区，甚至郊区的郊区，类似七环。但无论是哪一种，我都佩服他们。因为我是属于没有勇气在京沪扎根的那类人。 放眼一线楼市，无论从今天的《上海市住房发展“十三五”规划》，还是此前《北京市2017年国有建设用地供应计划》，都可以看出，一线城市房价企稳应该说是一个大趋势。 因为我们的泡沫实在是太多。天下没有不破的泡沫，但再没有什么比房价泡沫，尤其是一线城市房价泡沫更折磨人的神经了。稳定京沪房价，可以说是关系国运的事情。 但现在真的是房价的最高峰吗？也不见得。稳定，并不代表不涨，也可以是小涨。 说到稳定，我们就需要谈论第二个问题了： 2、泡沫需要稳，杠杆需要降 尽管预测一线城市房价何时见顶，堪称比人类登上火星还难，但还是有章可循的。除开土地财政、政策的不确定性等因素，我们能做的无非就是根据一些客观因素，来分析主观行为发生的可能性。 比如：据公开资料显示，2009年到2015年间，中国信贷平均每年增长20%左右，大大高于名义GDP增长率。 截止2016年末，中国M2达到155万亿（约22万亿美元）、GDP为74万亿（11.7万亿美元），而美国的M2和GDP分别为13万亿美元和18万亿美元。换言之，中国的GDP只有美国的2/3，但中国的货币量却相当于美国的1.7倍！这是理解房价泡沫的关键数据。 这些钱都寄托在哪？就是做一个个资产泡沫中，这些年从大宗商品、债市、股市、各类搞不清去向的资管产品，到土地、房产，泡沫接力永不停歇——最牛的迄今为止还是地产，股市都只是小插曲。 部分经济学家对此有不同看法，也不认为我们房地产存在泡沫，问题是如果否定这一点，谁能解释我们为何没有米国发达，我们钱去了哪？ 近几年，中国新增M2占全球40%，狂欢过后就是平静，我们目前也在走这条路。央行近来的努力是看得到的。更有代表性的是日本。在维持了两年零三个月的超低利率后，日本央行终于启动加息。 难道说股市崩盘，紧接着就是楼市？ 还有美国，在保持了几年的低位利率后，美联储启动加息，先是频率低，今年明显提高了频率。大势是难逆的。 过去美国经历过，我们都还记得，房价下跌、次贷危机。这样的故事我们不曾极端呈现，我们一直在努力避免。我们永远是例外吗？恐怕我们还需要努力。 更有说服力的是今年3月，周行长在博鳌论坛的发言，他说：“在多轮量化宽松之后，我们已经到了周期的尾部……要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期”。 之后的货币走向也证明了，周行长说的绝对不是玩笑话。 当上一个货币周期结束，下一个开启，我们不得不关心整体和个人的杠杆率了。 全社会总杠杆率就不说了，大家都知道，其实还在缓慢上升。表面上看，我们的购房杠杆并不高，尤其是新一轮调控之后，首套房首付比例调高，二套就不用说了，更高。 但是，这只是表面的数据。根据杠杆游戏对朋友买房经历的了解，他们不仅借了银行的钱，还借了亲朋好友的钱，父母的就不用说了，直接给。 更有甚者，还借了影子银行的钱。一套房掏空两代人的现象，并不少见。这样的杠杆率比表面看到的要大。目前我国居民房贷收入比0.46左右（也有不同看法），想想日本房产泡沫时期的水平。 说到这儿了，张银银不得不做个事后诸葛亮，感叹一声：我 3、离开了北京，错过成为千万富翁机会。为什么这么说呢？ 从国际上对比来看，我国房地产总市值占GDP的比例为411%，也远高于全球260%的平均水平。虽然，这样的计算有失公允，但打点折扣也是很有意思的对照。而所有这些比值，京沪恐怕是我国最具代表性的。 从趋势看，居民购房贷款新增额与新增商品房销售额的比率在2016年上半年达到了56.5%，2011年时这一数据是17.3%。想想这五年，都经历了些什么！ 不仅个人，房企也在拼命加杠杆。四大行的新增贷款有60%多都投放在了房地产领域。 肯尼斯.罗格夫先生就曾说过：所有金融危机的本质都是债务过多的危机，等真到了全民杠杆的时候（去年的样子有点接近），我们真的玩得起吗？ 对杠杆游戏来说，2016年元旦是个特别的日子，那天傍晚，我们一家人——其中包括一名刚出生的婴儿，驱车从北京南二环离京，就这样匆忙告别这座生活了7年的城市。 银银对北京、上海是有感情的，都是曾经工作、生活的地方。曾经我也纠结要不要掏空双方父母及各自的资产，在一线买套房。但是作为一名怯弱的保守派，最终我还是放弃了这个想法。 想想，我错过了成为千万富翁的机会，但我并不后悔。但愿买下北京七环的朋友，还有资产翻倍的机会；但愿“上海楼市巨变”，可以让更多年轻人安稳待下去。 如今，杠杆游戏成了一名楼市的旁观者，在全国接二连三上演的楼市风云故事里，依旧没能做到置身事外。 今天的杠杆游戏就到这里，我们明天再见。 欢迎各位杆友在微信、天天快报、财新网、知乎、一点资讯、百度百家、WiFi万能钥匙、今日头条、网易新闻、新浪财经头条、搜狐新闻、界面、UC云观、脉脉、新浪微博、分答、房产圈、环球老虎财经里关注杠杆游戏。 分享，也是另一种赞赏 The more we share, The more we have