介绍:
颤抖吧！燕郊下跌的房价里是我们的机会和未来
原创 2017-07-31 张银银
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撰文|张银银
各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。
我是杆姐。
今天我们要聊的是：燕郊下跌的房价里是我们的机会和未来
燕郊二手房均价跌了一万，高杠杆炒房客面临资金链断流风险。
这不再是危言耸听，也不再是个别楼盘，而是普遍如此。环京大部分地区，除了你懂的，那个千年大计区域周边，大部分地方二手房开始回到一年前。
燕郊到底怎么了，环京作为北京楼市晴雨表，十多年来一直走不出暴涨暴跌的怪圈。这一次，他们会告别这个怪圈吗？
这其实不是最重要的。重要的是，燕郊为代表的环京下跌意味着，此次全国性调控这盘大棋，棋面越来越清晰。每个人，从中都应该都看到属于自己的机会和未来。
1
京沪不再是随便给人炒的地方，现在是最好的刚需机会
几年前，杠杆游戏曾专门去燕郊体验生活。张银银就是想知道，到底在那个地方居住，在北京上班是一种什么感觉。或许是我太矫情，但抱歉，我的结论是，辛苦，太他X的辛苦！我本来是一个不怕吃苦的人。
事实和我的体验也有很多接近之处。不少在京工作的人，包括我的个别朋友，也买了燕郊，但平时还是在北京租房住。还有一些就完全是投资考虑。
相对而言，燕郊在环京的几个楼市热点地区算近，或者说交通算比较便利。而且，毗邻北京通州。北京市一级的行政机构还要搬去通州，这个事拖拖拉拉十来年，这一次是真的。应该说，这对燕郊是重大利好。
可即便如此，时隔四个多月之后，北京青年报记者重返燕郊发现，燕郊楼市跟年初比已是冰火两重天。燕郊房价普遍下跌近三成，前期的热点楼盘二手房价格，成交均价下跌了1万元每平米。
何以如此？因为调控政策实在太严。而这个环京严厉，最具有代表性的地方，就是京东的燕郊，和京南千年大计的某新区一带。
1、此二区域的调控，都是为了首都的长远大计。简单说，燕郊和某新区一带暂时的房价是可以被打击的，为了北京、首都的美好未来，暂时必须有人牺牲。
2、环京的严厉调控、房价回落，配合的是北京的整体城市和人口思路。控人是坚定的，可谓历史上最大决心。越是如此，越意味着京城的房子，长远看，价格应该是坚强的。前提是没有其他黑天鹅。
3、北京市级机关的东迁，南边某新区的建设，意味着燕郊、河北环京南区域，是具备长期发展价值的。从工作、居住通勤角度看，这些区域未来是具备真实可能的。
4、但从人口、资源（水）承载压力角度看，北京及周边，必然要进行严厉的人口控制。房价控人，是最好的方式，而房价目标的实现意味着严厉的调控将是长期性的。
中央说的长效机制，在其他城市未必有多长效，但在北京可能是真的。同时，北京的严厉调控意味着，在这里炒房未来不会是主流投资方式——可能是高手的专利。当然，也不排除再弄个放水啥的，谁知道。
结论就是，有能力、有资格、有意愿，在京或环京长期发展的朋友，目前的调控、货币周期是最好的刚需实现时。
对了，说了半天北京、环京，只字未提上海。简单一句话，上海的控人和北京有些相似，区别可能是弹性略大。
有的杠友或许会说，我是有资格在京沪买，可怎么买得起？杠杆游戏就说说我的朋友吧，最近买了北京400来万的二手房。压力也大啊，但各位可以去算一算，其实两口子、两个家庭拼拼命，还是有办法的。
如果这个压力你没能力承担，要么等等，要么可以反思一下，譬如早点考虑撤。
2
广深、二线城市，或许都将进入人口高增长和高房价时代
2016至今，广深及二线城市，有两个点最值得关注，地价越来越高、“抢人”越来越主动。
1、前者意味着地方政府F土地财政在继续强化。特别是这些城市都进入轨道交通的大干快上时代，不要钱、不还吗？最终还得购房者买单。一些城市“面粉贵过面包”了，咋整，不跌就只能涨。
实话实说，一个城市交通和城市公共配套越来越好，越来越和京沪差距缩小，当然房子的价格也就越来越高。
水放出去这么多，二线城市经济表现还算不错，他们不领涨谁涨啊。特别是如上所述，考虑到京沪进入控人、控炒的时代，资金也最爱广深、二线等城市。
或许你会说，广深、二线城市不也调控很严厉吗？对，下文杠杆游戏正要说这一点。
2、“人才争夺战”这个夏天很激烈，不是吗？和去年房价汹涌有一比。看看成都最近大学生无条件落户政策出来，每天排队之火爆——张银银的成都朋友刷屏了好几天。
人“抢”来了，房子自然需要买。对了，实际上，大部分“抢人”的城市，已经为这些大学生放了口子，欢迎你们现在就买。
而伴随着京沪在人口上的控制，最大受益者不就是广深、二线城市。上周，杠杆游戏专门统计、分析了这一点，数据是最好证据。详见《金融危机后10年，中国一二线城市“抢人”大战风云榜！》（7月24日）。
3、有经济发展支撑，有人口吸纳基础，有京沪外溢利好，你懂的。整体而言，这些城市可能进入高房价时代，起码和这些城市的收入比，真叫高。
当然，会不会有其他变量和意外，这不一定。譬如，杠杆游戏一直说的，几只黑天鹅一直在盘旋。出现2014-2015那样的周期，可能也是很大的。所以，越是如此，越意味着广深、二线城市刚需购房者的最好时间窗口，可能正在打开。
到底是马上落户买，还是等一等买？杠杆游戏觉得可以考虑的方式是，有能力可以买个略远、便宜的，安心。当时间窗口正式打开，拿自己的资产杠杆置换想要的。如果等不来时间窗口，有一个起码也保底。以后再想办法。
3
三四线城市会分化，大部分终究会进入相持或震荡
刚才杠杆游戏说了二线城市地价越来越高，对土地的依赖实际在增加。其实，三四线城市整体表现更是如此。
有受一二线城市的影响，开发商很激动的原因。张银银自己没有去详细计算，但苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员黄志龙先生有计算：
2017年1-6月，全国100大中城市三线城市（70个城市）土地成交总价高达3585亿元，占100个城市土地成交总价比重为29%，为近年来最高水平。从增长速度看，今年一、二季度，三线城市土地成交总价同比增速分别高达91.3%和108.9%，远高于一、二线城市土地成交总价增幅。
很明显的是，大部分三四线城市的经济和人口向心力，和二线城市比还是略差，被虹吸难免。
最近，三四线城市去库存效果不错，卖地也不错。详见杠杆游戏《炸裂的6月楼市！看懂半年报中刷新房产纪录的4组数据》（7月17日）。这样的后果就是，开发商跟着鸡血，新的库存未来可能又要诞生。
特别是有的三四线城市这一波也涨了起来，或者恢复了一些价格，价格涨了、地价涨了，新库存可能未来又出现，到时咋整。
分化在所难免，条件好的三四线城市，未来紧跟二线城市步伐；条件略差的，价格相持、震荡恐怕又要重现。
今天的杠杆游戏就到这里，我们明天见！
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