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摘要：多空对战依旧是多头占上风
本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！
撰文|张银银
各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。
我是杆姐。
今天我们要聊一聊：官媒喊话房价“上天”不可持续，真相如何？
相信，调控短期不会打脸。
8月14日，《人民R报海外版》推出“热点聚焦•中国经济怎么看③”，《调控，让楼市回归理性》。该分析报道，从房价“上天”不可持续、调控着眼根本问题、长效机制正在确立三方面，为目前的调控定性。
该报道阅读和传播很大，在一些门户的跟帖位列财经榜首。从中，可以窥见公众的一些情绪。
但杠杆游戏想要提醒的是，该报道的刊发媒体，首先是《人民R报海外版》而不是《人民R报》，段落低一些你懂的，您的期待超过了其代表的寓意；
其次，刊发的版面也不是头版，更不是社论这样的栏目。背后的信息量也就递减了很多。
即便如此，这篇官方传媒的报道引起较大反响，本身就值得说。
1、房价上天不可持续是常识，现实却是一直在涨涨涨
《人民R报海外版》开篇明意就说，房价“上天”不可持续。
如其所述，在调控政策之下，楼市开始回归理性。国家统计局数据显示，截至2017年6月，在国内70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落；二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，二手住宅价格同比平均涨幅也连续5个月出现回落。
这些可以算作调控的成绩。但正如不少杆友的感受、杠杆游戏此前多次分析过的：
1、一线城市涨幅回落，很大程度是限购人为控制的结果。不代表这些城市需求端真的出现了回落。换句话说，只要调控稍微松动，无论价格还是成交量，很可能迅速反弹。
就像在《看了这些数据，你就知道为啥上海房价必须贵！》（8月2日）一文中，杠杆游戏查阅数据后发现的。2017年1-6月，上海住宅销售面积547.25万平米，下降41.0%。而根据2017年8月2日下午18点30分的数据，上海全市新建住宅销售面积已达843.67万平米
可见，7月，上海新建住宅的销售极为给力，卖了差不多300万平米的新建住宅。一个月顶此前3个月的量还不止。
2、二线城市就更是了，官方数据也不过是价格同比平均涨幅，连续几个月回落——翻译一下的意思是，还在涨，不过是涨得慢了一点。
显然，这样的调控成绩，和“房子是用来住的，不是用来炒的”目标，还尚有一定距离。
此外，确实也有较好的调控成绩，京、深部分二手房，包括环京地区二手房价格回落。这些是否对大局产生更大影响，还需要观察。
《人民R报海外版》所言，房价“上天”不可持续到底绝对是正确的。但该常识，在上述现实面前显得极为无力。对此，该报也引述了专家学者的警告、海外的教训。其实，这不需要任何国外经验，也不需要任何专家来义正言辞——虽然类似的预警和教训，杠杆游戏也曾多次表达过。
这是一个浅显和朴素的道理。这个世界上，从来没有只涨不跌的东西，更别说一个东西“上天”的价格。不可能不在某个时间掉下来。
何况，房地产这些年在我国越来越强的金融投资属性，根本就脱离了普通商品，价格围绕价值上下波动的逻辑……而金融产品和普通商品的一个区别就在于，价格波动容易剧烈。潮水退去时，就是价格泡沫日。
道理归道理，我们是个神奇的国度。调控就像缓解药，且调一调放一放。货币少紧多松为主，外部没有剧烈冲击。不可持续的“上天”房价，也就越来越“上天”。公众的情绪，自然是越来越呵呵。
难怪，《调控，让楼市回归理性》这篇肯定性的叙述，网友留言量如此高。
2、长效机制初步试水，还不足以对冲，多空对战依旧是多头占上风
近段时间以来，官方传媒频频喊话，誓言调控会进行到底，长效机制正在建立。从租购同权多城市试点、上海推出租赁用地、共有产权房将在北京横空出世……长效机制建立确实有了初步迹象。
这些都是好事，做一点比什么都不做要好。
可正如很多分析人士，包括杠杆游戏近期多篇文章解释过了，不管搞什么房，如果新增供给（土地、房子）不增加；存量房屋，不能通过存量房屋税、房产税等方式把他们逼上市交易，而是任由多套房主待价而沽；公租房为主的保障性房屋，不大面积供应，刚需者心理天然静不下来，加剧市场紧张。
一句话，整个市场上流通的房子，如果无法较大增长。考虑到一二线城市的人口增量、刚需，供地经常性完不成，市场多头占优的局面就难改，预期怎么破？
而汇总近期决策层的各项表态，以及央行货币政策维持不松不紧，上半年经济增速的超预期……可以肯定，如无经济滑坡，一二线城市暂时放开调控几率很低。
当然，人才争夺战撕开的购房口子，基本也不会去堵。恰恰，这个口子非常利于各大城市保持较好的销售节奏、维护房价核心利益。可以看作是地方，和上层决意调控之间的对冲。
考虑到，近几个月去杠杆酿就的个别事件，以及做大做强央企（国企）的表态和动作、人民币的相对企稳等，暗示人民币如无必要，起码不会更紧。
略解释一下，金融界也要吃饭，政策已经算是这几年来最严了，还怎样；国企央企需要债务可持续，说直接一些，他们的债务恰恰是较高的，包括地方投融资平台，不能弄死人啊；美国既然弱强，人民币外部压力小了一些，更可以缓一缓。
意思就是，无论房地产企业还是普通购房者，正常的资金需求，接下来基本还是可以得到满足。非常值得注意的是，除了资金成本和“长效机制”（下文详述）外，调控这几月实际也没有再加码了。
杠杆游戏的结论就是，没有其他变量的话，一二线城市新房今年后半段的大势，还是稳为主，最多适当回调。
加之开发商去年以来，拿地价格普遍还在向上，成本摆在那里；不少地方政府X债W依旧没有缩小，财政对房地产的依赖有增无减。上头会考虑开发商、金融机构、地方政府的。
也就是，目前的多空对战，依旧是多头占上风。
3、洪水滔天无人恐惧，这才是最可怕的！
把上述总总多空的因素列一起后，杠杆游戏得出的结论是，多空对战依旧是多头占上风。看上文逻辑很明显，于国内实际而言，不到逼不得已，从上至下都没有降房价的魄力和决心。
正是认准了这一点，开发商，主要是大开发商步子还是比较大，多数房企的杠杆率并没有下降。不少还在加。
而买方，刚需经历多轮调控大部分人明白了，该买要买，不等不靠才是对的。投资、投机者，大部分手上还有资金，继此前一二线挨个洗劫后，目前部分分散到全国打游击，部分观望，回到了股市。
简而言之，恐惧的人并不多。没几个人觉得未来会洪水滔天。
确实，房地产调控是一根四面利多的杠杆，让各方都受益，反倒减少了恐惧，延缓了洪水。
1、为一二线城市地产适当降了一点温，有利于避免大起大落；
2、遏制全民炒房，为银行和各类（泛）金融机构防范了金融风险，利于人民币对外的稳定；
3、捏住供给端节奏，保持地价、房价高位稳定，让地方政府、多套房产持有者都无损，还受益。早期进场者可稳步套现。后入场者，支撑房价信心；
4、满足部分公众不满高房价的情绪，刚需者趁此机会确实可以买到房子。
这说起来，真是一个美好的局面啊。但无论如何，只要房价继续走高，相关债务和杠杆率，就是要继续增加的。如果经济略有滑坡，再刺激一下，扛得住吗？如果外部来点冲击，货币政策怎么选？
所以，调控还是要继续的。稳住，不去刺破，短期看，这真的是对大家都好。
今天的杠杆游戏就到这里，我们明天见！
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