论胆量我只服中国恒大！论危险我也服他

论胆量我只服中国恒大！论危险我也服他 原创 2017-08-11 张银银 本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。 我是杆姐。 今天我们要聊一聊：恒大的胆量和面临的危险。 恒大又出了个大新闻，热度仅次于最近屡上头条的万D。 今天看到老东家的一篇报道，说恒大“高负债率与高速增长如影随形，股价频繁异动；机构认为，恒大业绩增长存疑”。后来这个稿子似乎消失了，杆姐来凑个热闹继续聊聊恒大。 近10多天以来，恒大股价似乎有点像坐过山车。7月26日，暴涨18.08%。7月27日，再次大涨13.88%，至23.8港元的高点。但7月28日一度大跌11.76%，此后逐步进入下跌通道。8月7日，下挫逾4%，报价18.58港元。昨天（8月11日）跌跌不休，18.54港元报收。 正如某行业分析师所说的：外部对于恒大的各类融资和投资计划是比较关注的，所以这个时候会有股价的波动。当然，类似股价的波动也说明背后或有，有趣的资金在推动，对于散户来说也会带来很多压力。 我们就先来看恒大的债务。 1 债务是恒大永恒的话题，债务杠杆帮助恒大登上铁王座 2016年，恒大逆袭万科登上铁王座。以3734亿元的销售额，成为我国规模最大的房地产公司。这是好消息。坏消息是，恒大似乎不缺“新闻”，债务压顶。 与销售额第一齐名的是另一个“第一”：看得让人心惊肉跳的债务。截至2016年底，恒大的净负债为500亿美元，净负债权益比为777%。根据万得资讯(Wind Information)的数据，截至去年6月，行业平均水平为90%。曾有人对比，说恒大的债务负担与匈牙利政府差不多。想想有多恐怖。 当然，这个数据恒大方面是有些看法的。那是另外一回事，资本市场有资本市场的判断。 作为中国地产界的航空母舰，其实恒大非常具有代表性，他的一举一动，商业逻辑，可以说和整个中国房地产市场都息息相关。 其实在中国做房地产，哪个公司不是负债累累，大家都是杠杆大玩家。据说，为了实现在深交所上市，恒大开始减轻了一些债务，尤其是永续债。 所谓永续债，是指一种不规定债务到期期限，但可以按期取得利息的债券，债权持有人只有在企业破产重组时才可以要求清偿本金，其还债顺序排在普通股之后。 据债券市场人士说，“永续债往往在第三年开始，债权利息开始激增，以迫使借债人偿还债务。”永续债是在公司的融资环境非常差，迫不得已的情况下才会使用的方式，一些大的房企也有使用永续债的，但规模远低于恒大。 杠杆游戏曾看过恒大的往年财报，在其财务报表中，这笔巨额债务被列入了权益项，而不是负债。这样的操作虽然符合会计准则的操作要求，但显然，不能真实反应恒大的负债情况。恒大实际上负债多少，不敢想。 这一点，很多人士都指出过。无论如何，靠这些债务，恒大做了规模，赶上这轮周期，登上铁王座。 接下来我们再来分析，恒大玩的杠杆游戏。 2 使用完人类所有融资工具，借债还债，创造杠杆奇迹 在永续债之前，恒大几乎运用了所有可用的融资工具。在2014年前后房地产行业萎靡和银根紧缩的大环境下，恒大通过信托产品融资的规模庞大，远远高于同体量的其他房企。 高企的债务怎么还？答案就是：借债还债。 如很多分析人士指出的，永续债是恒大棋走险招的底牌。这也充分反映出恒发激进胆大的特质。如果没有永续债，恒大很难实现从三四线城市到一二线城市转型的惊险一跃。 如今，恒大就更牛了，一二三四线城市通吃。 2013年，恒大在其年报中就明确提到：“本集团与境内金融机构联合开展金融创新，在单个项目层面发行永续债，全年通过永续债合作引入资金近人民币250 亿元，有效解决了一二线城市新增项目的资金需求。”目前来看，这一布局算是成功的。 杠杆游戏2016年时曾说，观察恒大这些年就知道，这个公司干的事情总是有章可循： 不停加杠杆，然后努力减杠杆；不停多元化，又总在努力做大核心业务；不停收购资产，包括回购自己的股份，做高股价，然后发行新的股份……恒大永远在干一件让自己越来越大的事情，包括业务、包括资产，也包括债务。 想做大事，胆子就得大，恒大在这方面可谓是做到了极致，让万科等望尘莫及——也包括差点吃进万科。只可惜，王石先生不简单啊，拉来了深铁，从此和深圳共荣辱。 现如今，大部分房地产开发商何尝不是都陷入到了“停不下来”的境地之中。地产商的大举进军，一定程度上已经从企业战略使然，变成了不得不然。 但也有人做出了不同的选择： 3 白银时代，李超人套现走人，恒大们在稳杠杆中高歌猛进 现在回过头来看看，一直在被曝抛售内地房产的李嘉诚先生，他是聪明人。他亏掉的是从今年以来由于房价疯狂上涨，包括部分去年上涨的利润空间，但逃离了令各方泥足深陷的囚徒困境。更逃离了他儿子无法确定的我国市场。 而经过多年时间的沉淀，他其实还是大赚。 恒大也想过多条赚钱的路，真算是个进取的公司。在实现了地产业务的巨大布局后，就早早拉开了多元化战略，可谓是最早进行转型的房企之一，经历八年探索最终锁定健康、文化旅游、金融三大服务领域。 但很遗憾，都没有做出多大的业绩来，多元化也在收缩。不仅如此，近几年，恒大的核心业务：房地产的利率正在稀释。 此前恒大公布业绩预期，其2017-2019年三年销售额预计将达到4500亿、5000亿和5500亿元，营业收入将分别达到2800亿、3480亿元、3800亿元，净利润将分别达到243亿元、308亿元、337亿元。 今年以来，恒大通过一系列手段拓利润、降负债。近日，从恒大发布的公告看，今年上半年恒大的净利润超过200亿元，但也有不少业内人士质疑这些数据的真实性。 如一位业内人士所质疑的：“去年多元化收缩，从冰水到热油，统统放弃，不知暗亏多少，入账几何？今年宝万之争，恒大进锐退速，浮亏70亿元，亦不知入账何处？”。 讲了个四面出击的大故事，亏了笔说不清楚的钱，只能从头开始。而今，恒大者不止恒大，碧桂园、融创都挥师猛攻，万科也迎来新时代；沉寂多时的龙湖终于做大了量，金科这样的中级玩家，也被逼做大梦…… 房地产的时代正迎来更大的疯狂，巨头们越来越集中，因为房地产进入白银时代，投资回报率不再那么高，风险在变大。 于恒大而言，必须转型，必须解决高额债务问题。 到现在为止，大部分地产商，如恒大，所致力的方向就是抓稳了杠杆，不要让资金链太紧张，能够确保hold得住各种情况，同时抓紧一些好的项目，对房价上涨保持乐观的态度。所有人都必须乐观，因为悲观就是死亡。 说起来是有些尴尬的，但谁能停止这样的游戏呢？恐怕只能寄希望于某个黑天鹅事件了，但倘若那只黑天鹅真的来了，又是何其惨痛，至少杆姐是不敢想。 祝福恒大吧，也是在祝福我们自己。天佑我国房地产。 今天的杠杆游戏就到这里，我们明天见！ 欢迎各位杆友关注我们的微信公众号：杠杆游戏以及备用号“泡沫帝国”。 “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅FM、考拉\蜻蜓\荔枝\企鹅\凤凰*FM、懒人听书、 “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 欢迎大家关注。我们明天见！