潘石屹说王健林贱卖了万达，其实他俩在干同一件事

原创 2017-08-18 张银银 本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。 我是杆姐。 今天我们要聊一聊：两位房地产的大佬——潘石屹说王健林贱卖了万达，其实他俩在干同一件事 潘石屹是个天生具有喜感的人。 最近他说了这样一番话：“前几天，听说王健林（万达集团董事长）将77家酒店卖给富力，才199亿元，我以为我看错了。” SOHO中国董事长潘石屹在SOHO 3Q城市拓展招标会上称，“77家酒店为什么便宜？（因为）东西多。办公楼也多，二线城市办公楼空置率高达20%－40%”。 但有趣的是，比王健林出售资产还早一个月，6月底，SOHO中国宣布以35.73亿元整售上海虹口SOHO。 不同的是，潘老板应该算是大赚——上海虹口SOHO折合单价为5.1万元/平方米。交易通过股权转让完成。这一销售价格比项目成本高出53%。而王健林的万达文旅城也好，万达酒店也罢，单位价格，在外界看来，基本是白菜价。 看来，王总的项目真的如潘老板所言，属于“东西多”，说直白点不够好、不在好地段，还过剩，又急于出手，所以只能便宜。 不过正如各位杆友注意到的，SOHO中国近年一直在大笔卖出资产，节奏基本和李超人一致；不仅如此，SOHO其实也在走轻资产之路，一个做商业地产和住宅，一个做办公地产，但终究和万达殊途同归。但 1 不同于王健林“贱卖”，潘石屹一直高位套现获利 说万达酒店卖得便宜，其实这不过是潘石屹先生随口一句话，然后就成为了媒体的标题，并被舆论放大。 试想一下，7月19日那天，最终传出富力以199.06亿元，就拿下了万D的77家酒店——比此前卖融创套餐方案还是少了100多亿元，且多1家酒店。是个正常人都会觉得王健林酒店卖便宜了。 在万达融创富力联合宣布交易协议那天，发布会一再拖延，会议室传出摔杯子的声音……万达方面当然也觉得自己卖太便宜，希望贵一些。 所以，潘石屹先生看到最终的成交价，当然以为自己看错了，完全是正常的。 但反过来想一想，万达的酒店财务状况确实很一般，这类需要长期性持有的资产，要赚钱、增值不是一时半会。而我国大部分城市的五星级酒店，是过剩的。万达卖出酒店业务，对于他自己而言，可以说是去产能过剩，降低运营压力。 至于万达资金和管制上的压力，说不清道不明，但一些端倪是可以想见的。7月时，万达因财务风险敞口，而成为遭调查的5家企业之一。 与此同时，监管机构要求我国银行不要对这家地产公司提供更多融资。王健林4月在接受FT采访时承认，万达收购迪克•克拉克制片公司(Dick Clark Productions)的交易因资本Z而告吹。 王健林先生有自己的苦衷和考虑。在融创吃下万达文旅城和酒店资金吃紧的情况下，最终分而售之，压低酒店价格、提高文旅城价格，总价基本不变还略高一点。 最终，富力获得酒店，坐上高级酒店一哥位置；融创拿到数千万平米的土地，有机会冲击我国房地产业的铁王座；而万达回笼了资金，有利于减轻债务压力，也让自己可以真的开启轻资产之路。 和万达在国内的卖卖卖一样，SOHO中国迈出卖卖卖的步伐，实际更早。 6月26日，SOHO中国发布消息，将以35.73亿元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底，该公司将位于上海的SOHO世纪广场，32.97亿元出售给国华人寿保险。 7月4日，SOHO中国再次宣布，准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这，距SOHO中国出售上海虹口项目仅十天不到。 如果算上2014年卖出的SOHO静安、海伦项目、凌空SOHO股权，2015年出售的外滩项目。这3年，SOHO中国已经套现高达200多亿元。 如果算上北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个待售项目，据说这两个项目怎么也可以卖100亿元。那么，SOHO中国总计套现起码也是300多亿元。 和王总卖出资产不同的是，潘老板这些项目单个体量不大，一般也就不到十万平米，但动辄就是数十亿元。 看来，做优质地块的写字楼，赶上好周期，真的是门儿稳赚的买卖。正如SOHO中国CEO张欣女士所言，SOHO会根据自身的资金和资产情况，结合市场行情决定是否买卖物业，唯一标准就是能否赚钱。 王总说得很清楚，卖酒店、文旅城，是为了实现万达轻资产化之路，是为了减轻债务；那么，高位套现的潘老板和SOHO中国，又把钱拿去干了啥？ 2 降低国内不确定性，SOHO中国一直在投资海外 1、降低债务压力。首先，杠杆游戏注意到，外界也质疑SOHO中国卖楼出于债务压力，并认为其将回归售楼模式。但SOHO中国CEO张欣女士说，公司的净负债率为37%，并无债务压力。 似乎是没有太大压力。根据wind的数据：2012年SOHO中国资产负债率为60.65%；2013年，该数据为50.55%；2014年为47.33%；2015年为47.49%；2016年为47.11%。 2016年末，SOHO中国负责总额为317.58亿元。虽然资产负债率这些年下降不少，但整体上债务总额依旧不低。 2、避免不确定性。潘老板也曾向媒体说，房地产行业规模发展的天花板已经来临。这让人怎么能不联想？ 而今天，金融去杠杆，调控在继续。SOHO中国的资产主要就是在京沪，这两个城市恰恰是执行调控最严厉的地方。或许，杆友会觉得SOHO又不是做住宅的，怕个啥。可连带的不确定性谁知道？ 稍微看一下SOHO中国的报表就会知道，这个公司在国内基本是吃老本，已经很久不怎么拿地了。反倒是在卖卖卖。他在担忧什么？ 3、大笔海外投资。吃老本，这怎么行？人家不过是在国内吃老本，在海外可没闲着。和李嘉诚、王健林先生一样…… 2011年，潘老板通过Capevale Limited投资了纽约时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，据说好几亿美元。 2012年，张欣CEO又用数亿美元，拿下曼哈顿公园大道广场部分股权。 2013年年初，张欣CEO联合巴西财团以14亿美元，收购美国通用汽车大厦40%的股权。到底花了多少钱，她没说。只说这笔钱来自于他们的家族信托，且两口子都解释称，这是个人行为，和SOHO中国无关。 当然不可能真的无关，这个家族信托持有SOHO中国大笔股权。除了投资海外，他们还在海外搞慈善，哈佛耶鲁千万美元级的捐赠。 对了，潘石屹老总说：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。” 是的，SOHO中国要解决国内的不确定性，不再玩重资产，打算大举进军轻资产。 3 不要以为只有万达在搞轻资产化，SOHO中国也准备这么玩，降低不确定性，还很可能低成本大收益 实际上，作为商业办公地产的大亨，SOHO中国在北京、上海确实有几个标志性的物业，可以说一些项目在国内是响当当的。但是，除掉这几个标杆性项目，特别是京沪之外，其他较大体量的一二线城市，基本也没去，去了SOHO要拿到好地也并不容易。 也如潘总所言，二线城市办公楼空置率高达20%－40%”。京沪的写字楼天花板，已经到顶，SOHO中国还想拿好地也没那么简单，如果去二线城市空置率本身已经那么高，咋整？ 何况，二线城市经过去年这一波，地价已经和两三年前的京沪基本一个价位了。但你敢说二线城市过两三年，房价飙升到京沪今天这个价格吗？写字楼的出租行情，很快可以如京沪一般？ 对了，二线城市不仅写字楼空置高，库存也大，单价大部分还不如住宅。 说了半天，杠杆游戏就是想说，SOHO中国一方面不拿地，一方面卖卖卖国内资产，一方面积极走出去，国内到底还做不做生意？ 做，人家一直在做嘛，不是说核心资产没出售。SOHO中国2016年年报显示，其营业额为15.77亿元，同期增长5.82亿元，同比上涨58.49%。主要原因是几个核心物业租金提高了。不过，这离其2012年时估计的“五年后，租金年收入将超过40亿元”的目标，差了几个太原那么远。 以后怎么玩？既然国内不确定性增加，重资产买地盖写字楼不好整、风险高，那就搞轻资产模式。SOHO这个品牌在写字楼市场很有影响力，何不利用起来。 对的，潘石屹惊叹王健林酒店卖得便宜，实际就是在SOHO 3Q城市拓展招标会上说的。SOHO 3Q是啥？就是共享办公空间。潘老板说，自己要做全球最大共享办公空间商。 原来SOHO中国梦，和万达的梦殊途同归，都是输出品牌、搞轻资产，实现低成本大收益。 通过SOHO 3Q，SOHO这个写字楼运营商，第一次走出了京沪，可以实现全国化扩张。在此之前，SOHO中国已经在京沪试水过这一模式，似乎行。 据说，SOHO 3Q已经吸引了如新浪、奔驰、美团、首汽约车、小红书、蓝色光标等知名公司，用户来自互联网、科技、创意、文化、金融、贸易等各个行业。潘石屹称，SOHO 3Q的客户定位不是传统企业，而是业务有“未来性”的企业。 2年前，潘石屹先生说，SOHO中国二次转型要结合互联网，看来这下要玩大的了。 按照潘老板的想法，未来SOHO 3Q要在现有1.7万个工位的基础上，加一个数量级发展。他表示，未来两个月内，SOHO 3Q计划进行一轮融资，为后续的发展做准备。看看，不买地、不盖楼，还可以融资。 只要故事好、产品好，低成本，花别人的钱干自己的事。要是不成，也没事嘛，新商业总是需要探索的。杠杆游戏哦。 这和新版万达广场的玩法是不是很像。别人家的钱、别人的地、别人的楼……输出品牌和管理、商业模式，赚钱钱。 今天的杠杆游戏就到这里，祝大家周末快乐！我们下周见！ 欢迎各位杆友关注我们的微信公众号：杠杆游戏以及备用号“泡沫帝国”。 “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅FM、考拉\蜻蜓\荔枝\企鹅\凤凰*FM、懒人*听书、 “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 欢迎大家关注。我们下周见！