惊人的蓉杭！10大城市卖地数据透露楼市“裸泳者”

原创 2017-09-05 张银银 本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。 我是杆姐。 今天我们要聊一聊： 惊人的蓉杭！10大城市卖地数据透露楼市“裸泳者” 据说今年卖地情况依旧喜人。 9月4日，中国指数研究院发布的统计数据显示，今年1至8月，全国300个城市土地出让金总额为2 2032.6亿元，同比增加约34%。 杠杆游戏要说的是，注意，这只是300个城市的数据，我国城市的数量实际远不止这么多。重要的是，这个数据意味着什么？ 土地出让金大增的同时，伴随的是单位地价上涨。在此前根据我国统计局数据，盘点分析上半年房地产数据时，详见《炸裂的6月楼市！看懂半年报中刷新房产纪录的4组数据》（7月17日），杠杆游戏就注意到，6月全国拿地单价4232元/平米（非楼面价）。 杠杆游戏计算了2016全年，该数据为4145元/平米；去年同期，该数据为3325元/平米。 当然，考虑到不知道具体的容积率，楼板（面）价无法确定。但大致容积率变化不会太大，也就是说平均楼面价多半是有涨。 简单解释下容积率这个概念。容积率是指地上总的建筑面积与可用地面积的比率。例如，在1万平方米的土地上，有1.5万平方米的建筑总面积，它的容积率就是1.5。具体来说，两个小区可用地面积一样大，每栋楼的楼层和总建筑面积相同，A小区有三栋楼，B小区有五栋楼，显然，A小区可用于绿化的地更多，住户更少，所以对住户来说，容积率越低，居民的舒适度越高；但是对开发商来说，容积率越低，开发商可用于回收资金的面积就越少。这也是开发商倾向于建高层的原因之一。 言归正传，中国指数研究院的数据就显示，1-6月，我国300个城市住宅楼面价3795元/平米，同比上涨29%。平均溢价率43%，好消息是比去年同期下降10个百分点。 这是全国的宏观情况，杠杆游戏的主要读者集中在较大的一些城市。时常也有杆友问张银银，他所在的城市楼面价又涨了，哪个板块地价又过万、过2万了，意味着房价…… 今天，杠杆游戏着重就来分析一下，10大城市（北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都）前8月土地市场的忧和喜。 1 北京、重庆、广州、上海、武汉住宅用地前8月供应超去年同期，南京、杭州、天津、成都、深圳不及去年同期 见下图1，根据中国指数研究院的统计，2017年1-8月，北京、重庆、广州、上海、武汉5个城市宅地供应量超过去年同期。其中，重庆、武汉、北京分别以960万平米、445万平米、358万平米的供应量排前三。 仅仅8月一个月，重庆就推出169万平米的宅地供应，居10大城市之首。 注意，重庆为主城区数据，其可以和其他城市市辖区作比的大都市区（非全重庆）数据实际较此还要高。 图1.2017年1-8月，10大城市住宅用地供应情况 图表来源|中国指数研究院 如果没有意外，北京、重庆、广州、上海、武汉这5座城市，最终成交超过2016年，基本没有悬念。后续4个月，还有土地会入市，不至于全部最终达不成交易。 目前来说，北京、上海的调控力度最大。住宅土地出让的持续跟进，包括集体建设用地建房出租、纯租赁用地的推出等，对于京沪房价的稳定，还是有益的。 特别是北京，比去年同期供地增长703%，可见政府的诚意。重庆增长161%，显然也和去年底、今年初炒房团的大军杀进有关。 目前，非常明显，广州、重庆2017年房价继续维持较快涨幅。大幅供地是为必须。值得注意的是，和重庆大体量供地不同，广州近年供地总量一直不算高。如上图1也显示，今年1-8月的情况依旧如此，甭说和重庆比，和京沪比都要低不少。 客观而言，这10大城市，主城区（不包括郊区）体量都是很大。各自的人口增速、需求都是较高的。广州，包括深圳的供地情况，和实际需求比，可能差距有点大。所以，杠杆游戏认为，广州剩下的4个月，还需要努力。 武汉目前房价也还很热，这个供地进度，是需要的。 而南京、杭州、天津、成都、深圳1-8月的住宅供地，都不如去年同期。如上图1，深圳完成情况最不理想。对了，整个8月，广深都未供应宅地。 其次，成都和去年同期比下滑63%，剩下4个月必须努力。否则零门槛吸引大学生落户的成都，最终大学生要承受…… 2 北京、重庆、南京、广州、上海住宅用地前8月成交超去年同期，武汉、杭州、天津、成都、深圳不及去年同期 当然，供应的土地未必最终都成交。杠杆游戏就注意到，北京、重庆、广州、上海、武汉前8月供地虽然超去年同期。但其中，武汉成交情况比去年同期反倒还低17%。见下图2。 图2.2017年1-8月，10大城市住宅用地成交情况 图表来源|中国指数研究院 不过，武汉依旧以311万平米的成交量，排在1-8月，10大城市宅地成交第三的位置。前两位分别为重庆、南京，分别成交宅地874万平米、314万平米。特别是8月，重庆宅地成交高达169万平米，单月也是全国第一。 看来重庆是供应了多少，见上文第一部分，就成交了多少。如上文所述，这实际还只是重庆主城区的面积。 而北京以581%的增长，位居今年前8月宅地成交，增长第一的位置。一方面，这源于去年同期，北京宅地成交情况之不理想；另一方面，足以见得，北京新班子，执行上峰的调控、长效机制之坚决。 有趣的是，虽然上海有22%的增长，但以8月为例，10宗宅地入市，其中7宗为动迁安置房地块。 南京和广州，今年前8月的宅地成交都比去年有较大的增长。分别增长了56%、22%。不过，比广州城市体量略小的南京，无论宅地供应还是成交，几乎是广州的两倍。而广州的常住人口增速，比南京高不少。 此外，除了武汉，杭州、天津、成都、深圳，1-8月宅地成交都不如去年同期。其中，成都下滑了56%，这与其宅地供应总量不理想，密切相关。 天津、杭州宅地成交也有29%、17%的下滑。这与他们供地不足也有关。当然，整体而言，天津、杭州虽然不及去年同期的成交，但成交面积都比成都要高。 至于深圳，就呵呵了。 3 成都、杭州前8月溢价率超过50%，武汉、北京、天津、上海、南京、广州溢价率低于去年同期 伴随着今年前8月，宅地供应、成交的走低，成都宅地溢价率高居10大城市榜首。特别是8月，溢价率高达94%，比同样成交不如去年同期的武汉还高。武汉为溢价84%，大热的杭州8月溢价率61%，与其前8月的溢价率相当。 这对于成都的刚需一族不是好消息。加之大学生落户政策，成都调控实际变相放松了一半。 图3.2017年1-8月，10大城市住宅用地溢价情况 图表来源|中国指数研究院 整体上，前8月，成都、杭州是唯一2个溢价率超过50%的城市。 图4.2017年1-6月，主要城市土地成交情况 图表来源|中国指数研究院 通过上图4杠杆游戏还发现，今年1-6月，成都宅地成交仅69万平米，在10大城市中，除了深圳排最末尾。而其兄弟城市重庆，同期为587万平米，且重庆还仅仅是主城区的数据。 杠杆游戏还注意到，今年前半年，成都宅地楼面成交价高达1 0474元/平米，不仅高出上海（上文解释过，上海涉及到保障性、还迁安置房等情况）的9846元/平米，更是直追老牌超级城市广州、天津——他们的楼面价不过1.3万/平米左右。 至于武汉、重庆，则被成都远远甩在身后。幸好，成都今年上半年的供应和成交都很低。如果很高，还这个价，那不敢想象。 整体上看，武汉、北京、天津、上海、南京、广州溢价率方面，今年前8月较去年同期都明显下探。还值得一说的是重庆，虽然供地、成交数据都很惊人，但这座城市无论今年前8月，还是8月单月的宅地溢价率都在走高。 这和该市去年年中开始，和长沙、西安一起成为最晚几个启动房价补涨城市，并持续至今的行情息息相关。 当然，宏观上说，包括重庆在内，武汉、北京、天津、上海、南京、广州等7大城市，今年前8月的溢价率都低于50%——这比去年同期整体温和多了。看来，调控还是有些效果，大家都懂得起。 本文所有数据源自中国指数研究院，如有疏漏、不完整和杠杆游戏无关 今天的杠杆游戏就到这里，我们明天见！ 欢迎各位杆友关注我们的微信公众号：杠杆游戏以及备用号“泡沫帝国”。 “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅FM、考拉\蜻蜓\荔枝\企鹅\凤凰*FM、懒人*听书、 “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 欢迎大家关注。我们明天见！