许家印登顶中国首富：恒大的帝国之路！

原创 2017-09-18 张银银 本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。 我是杆姐。 今天我们要聊的话题是：许家印登顶中国首富：恒大的帝国之路！ 恒大董事局主席许家印登顶中国富豪铁王座。福布斯最新数据显示，许老板以391亿美元的身家成中国新首富。 上个月，杠杆游戏曾写文章简单总结过，这些年来，恒大作为超级杠杆玩家是怎么一步步登上巅峰的。当然，张银银不免也对其Z务压力分析了几句，然后文章就被“误shan”了。 今天借着许总登顶，再来谈谈恒大帝国。 1 土地储备总量和拿地价格之低，恒大称霸中国 8月28日，恒大发布2017年度半年业绩，数据喜人。 譬如，截至6月30日该公司总资产达14930亿。上半年营业额1879.8亿，同比大增114.8%；净利润231.3亿，同比大增224%；更难得，业绩大增的同时，恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。 还值得一说，恒大上半年，归属股东利润188.3亿，同比大增832%，股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点，各项利润指标均创上市以来最高纪录。意思是说，做恒大的股东，当然也包括小股东、股民们，是幸福的、划算的。 恒大想说，其努力对得起各位股东。 按照恒大自己的说法，2017年初，恒大启动战略转型，提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。 显然，这份半年报似乎说明恒大的战略转型初见成效。即便如此，外界还是有很多说法。杠杆游戏就不一一列举，也不是今天要说的重点。 杠杆游戏要说的是，不知不觉中，恒大不仅土地储备总量坐上了中国第一，其土地储备价格在10大房企中也是最低。华夏幸福咱姑且先不谈，那是另外一个套路。 图1.2017上半年，10大房企土地储备及成本 图表来源|C新传媒 如上图1，仅仅2017上半年，恒大新增土地储备就超过6000万平米，三四五线城市新增拿地项目占比70%。总量正在接近3亿平米，不过按照恒大的计划，未来要逐步消化储备，要把储备优势变成销售优势、利润优势。 同样是土地储备过2亿平米、上半年的销冠碧桂园，拿地也没恒大多。 拿下万达半壁江山的融创，5000来万平米的土地还在交割中，一切顺利的话，融创估计也会有1亿多平米的土地储备。 但是，不管怎样，10大房企没有一家的土地储备可以和恒大匹敌。规模就是价值。不仅如此，杠杆游戏注意到，恒大拿地价格之低，超乎想象。恒大平均拿地成本只有2000块左右/平米，而同样的三四线之王碧桂园超过3000元/平米。 万科、龙湖、金地、中海都超过5000元/平米。 拿地价格高，不意味着你赚得就多。拿得低，特别是低到恒大这个程度，又做大到这个体量了，如果不是严重现金流冲击，其实一定是有赚钱能力的。这个成本在三四线城市，卖个几千块/平米的房子，不可能说亏。 三四线城市不少确实存在库存问题，但任何地方，品牌都是有价值的。恒大这样的大牌，和万达一样，跑去是受礼遇的。最近，恒大也在搞文旅项目，套路你懂的。 把规模做大、把地价压到最低，把自己和三四线城市的经济命运牢牢捆绑，恒大赢了。 2 坚定看多中国经济，顺应国家需要 恒大今天的玩法，和万达过去几年很像：为中国三四线城市城镇化、商业化贡献力量。不同的是，万达通过万达广场搞商业，恒大通过造住宅扩城。如今，恒大也开始搞文旅项目，最终拿地套路大家殊途同归…… 而另一方面，杠杆游戏注意到，当下我国经济风云人物、企业中，出现两种背道而驰的景象。一种曾大举走出去，是不是转移资C就不好评价了；一种坚定看多我国经济，并努力扩张国内经济版图。 这就是恒大和发改W批评的那几类不受欢迎的海外投资，却被一些公司热衷的不同。 说的是谁？哈哈，其实不少，日子最近都不好过。坚定派起码包括许老板和融创孙老板。这两位的公司股票都涨了，财富风云榜上数字越来越漂亮。这不，许老板就坐上了铁王座。 每个时代，都需要密切顺应郑智潮流，需要顺应国内经济趋势。 很大程度上说，债务谁都有，但如果你是为国家经济发展贡献力量，顺便自己赚点钱。那么，你的努力会被看见。没有谁愿意你倒下，因为那后果很严重。 而房地产的惯性还在，三四线城市还在享受一二线城市严厉调控后的资金和政策扶持。自然，重仓这些地方的人，提前布局这些地方的人，今天获得收获是必然的。恒大、碧桂园都是受益者。 通过万科一役，恒大拿到A股牌照可能很大，虽然当时吃了点亏。我国有句话，吃亏是福。何况，今天港股的表现，也把当时的钱弥补了，至少账面上。 而假以时日，如果内地上市实现，恒大的价值定可以得到再发现。从这个角度也可以理解，恒大今年在港股的表现漂亮，是有预期在的。做恒大股东，未来有肉吃。 调控还是在继续的，很大程度上说，对一二线城市越调控，对看多三四线市场的开发商岂不是越有利？ 数据是，2017年前7月，恒大销售额2882.5亿，同比大增56%，业内预计其全年销售将突破5000亿。摩根士丹利、德意志银行、美林美银等国际投行均看好恒大盈利能力提升，德意志银行预计，未来三年恒大盈利年复合增长率可达63%。 如果实现了呢？或者没实现？ 3 未来地产放缓的最大受益者们 事实上，每一轮调控都会倒下一两家规模不算小的开发商，虽然有的最后复苏过来，如佳兆业，同时倒下一大批中小型开发商。 杠杆游戏注意到，各大开发商在调控下，并购拿地规模都较大。 克而瑞数据显示，1-7月拿地面积榜单上，前30强房企新增土地建筑面积达3.50亿平方米，其中通过并购方式取得的土地建筑面积占25%，较去年提升近15个百分点。 新增土地价值榜上，30强房企通过并购获得土地价值与去年的并购比值基本持平。穆迪投资者服务公司7月31日发布报告称，2017年全年中国房地产业并购交易总额有望创纪录。 C新传媒引述克而瑞的话说，“房企通过并购获得的土地价值占比保持平稳，而并购所得土地建筑面积占比却大幅提升，证明并购方式获取的土地性价比越来越高，其在房企拿地方式上扮演的角色愈加重要。” 如果调控进一步深化，总会表现到市场上。事实上，当下一些城市确实开始降温了，尽管有些二线城市还很坚挺。 今天低价拿地、并购，进一步做大规模的开发商，如恒大、融创、碧桂园手中有粮心中不慌。目前，新招拍挂的地价普遍较高，动辄还要配建租赁、保障性住房，实际压缩了利润空间。 小开发商日子越来越不容易，巨头们通过并购却做大了自己。 杠杆游戏前几天分析过，8月最新出炉的数据，销售面积增速继续下滑。所有人的好日子或许就要到头，未来从拿地到弄钱，有的开发商一定会更难。 同时如果销售增长放缓，最大的受益者们一定是巨头，他们的市场占有率会更高，行业集中度会进一步凸显。过去10来年，巨头们的市场份额已经提高了不少。6月，杠杆游戏在北京清华同衡学术周上，听碧桂园的高管就说，前10房企的市场份额差不多已经20%。 另外，行业集中度更高时，大公司统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，确实是有效的。如恒大所言，这大幅降低了营销、管理、财务三大费用，上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半。 加上一些资金的运作，于此，我们可以理解恒大今年股价的表现。但铁王座永远不好坐，中国首富的位置压力是很大的。坐在上面的人，除了喜悦，很多时候也是如坐针毡。 今天的杠杆游戏就到这里，我们明天见！ 欢迎各位杆友关注我们的微信公众号：杠杆游戏以及备用号“泡沫帝国”。 “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅FM、考拉\蜻蜓\荔枝\企鹅\凤凰*FM、懒人*听书、 “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 欢迎大家关注。我们明天见！