北京信号

北京的信号 原创 2017-09-19 张银银 本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。 我是杆姐。 今天我们要聊的话题是：北京的信号 看我国各大城市的房地产走势，京沪深的样本意义极大。这3座城市的政策和资金敏感度最高，并依次传递至其他城市。 譬如这一波行情，始于深圳，这座特区的投资者，最早听懂北京释放出的降息降准、去库存信号。同样，冲得最猛的深圳，也最早开始收敛。而京沪，调控有关的部门，除了喊话、长效机制方面努力、担当表率，信贷部门也颇为积极。 近日，《证券日报》记者就获悉，在银行信贷持续收紧的情况下，京城首套房房贷利率持续走高。 自9月14日起，北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率，此次调整后，首套房房贷利率上浮5%-10%成为主流，同时个别银行调整为最低执行基准利率上浮20%的利率政策，还有个别银行的多个网点首套房集体“暂停接单”。 北京的信贷信号意味着什么？要分析清楚这个问题，其实首先要看京城地产信贷市场发生了什么变化。趋势，一定掩藏在变局之中。 1 北京房地产信贷增速、增量下滑明显 伴随着首套房利率提升的是，北京房地产相关贷款的增速、增量都一降再降。 通过《2017年8月北京市货币信贷运行情况》，杠杆游戏发现，8月末，北京市金融机构人民币房地产贷款（包括房地产开发贷款和个人购房贷款等）余额15885.3亿元，同比增长18.2%，增速比上月下降1.3个百分点。 没有对比就没有参照。这个数据看上去也不低，但6月末时，该增速还有20.7%。而那个时候，实际已经比一季度末及上年末，分别回落3.5个百分点、3.4个百分点。 看全国的话，可以发现北京地产贷款增速回落速度更快。2017年6月末，我国人民币房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上季末低1.9个百分点。 伴随增速回落的自然是增量的回落。8月末，北京市房地产开发贷款余额4844.6亿元，比年初仅增加95.2亿元——你没有看错，前8月，开发商想在北京市场上累积新增拿到开发贷款，基本可以忽略。 而个人购房贷款方面，余额9531.6亿元，比年初增加1233.3亿元。看上去还行，但这个数字比上年同期少增390亿元，同比增长27.4%，相对2016年11月43%的历史高点，已经回落15.6个百分点。 不仅如此，前8月，北京市个人新增房贷，占人民币各项贷款新增额的24.4%，较2016年末40.3%的新增占比下降15.9个百分点。 而根据《2017年7月北京市货币信贷运行情况》的披露，1-7月个人购房贷款实际月度新增额分别为207.6亿元、244.7亿元、144.7亿元、159亿元、154.2亿元、122亿元、118.3亿元。 8月当月，杠杆游戏通过央行数据发现，北京市个人购房贷款新增额82.9亿元，为今年以来最低水平，比前7个月月均增量少81.4亿元。可以说，个人买房在北京拿房贷难度基本是逐月加大，当然，同步的是成交今年明显走低。 无论对于开发商，还是二手房东，银行收紧信贷，都是致命的。没有足够多的钱，就没有足够多的交易，没有足够多的交易对房价就是制约。 这和北京今年的房价走势是吻合的。 2 北京存款增长乏力到难以置信的地步，指望银行拿出更多的钱给地产不现实 问题就在于，钱去了哪里？ 数据很惊人，2017年8月末，北京市本外币各项存款余额14 3226.8亿元，同比增长2.7%——杠杆游戏也很震惊，增速低到了这个地步。 这个增幅比上月下降2.8个百分点，比上年同期低3.6个百分点。去年同期，北京市本外币各项存款余额同比增长6.3%；比年初增加4792亿元，比上年同期少增6133.3亿元。 去年8月，北京当月存款余额增加3869.4亿元，同比多增6548.5亿元；比年初增加1 0925.3亿元。 整个2016年，北京市本外币各项存款同比增长7.7%，当时的增幅已经比2015年末低5.3个百分点。但比如今还是高出好几个点。 和全国比，北京的各项存款增速也是超级低的。2017年8月末，我国本外币存款余额167.04万亿元，同比增长9.3%。 作为我国的首都，有大量的机关、企事业单位，无论央企、国企还是跨国企业（区域）总部或者其中国公司，表现不该如此。 和存款的疲软表现不同，2017年8月末，北京市本外币各项贷款余额68528亿元，同比增长10.4%，增幅比上年同期高7个百分点；比年初增加4788.6亿元，比上年同期多增1252.1亿元。 通过这组数据，联系上文房贷增速，也就是说，在各项存款增长乏力的情况下，北京相关金融机构已经算是开足马力放贷款了。特别是对房贷的支持，已经算是力度很大了。 当然，和很多城市比，北京的存贷比似乎偏高。不过，北京毕竟有其特殊性，有些银行里的存款并非都是“北京”市的。 比如一些金融机构不能动的钱、存款准备金、外汇、各大机关事业单位央企的某些款项，用于长期房贷不现实。 所以杠杆游戏觉得，上述数据表明，如果没有宏观上的宽松，按照北京目前存款增长乏力到难以置信的情况，指望银行拿出更多的钱给地产不现实。 3 住户存款增长微乎其微，居民继续加杠杆购房能力本身也是个问题！ 《2017年8月北京市货币信贷运行情况》里还有一组数据很说明问题。 2017年1-8月，北京市人民币存款中，住户存款增加241.3亿元，比上年同期少增454.2亿元，同比增长3%； 非金融企业存款比年初减少471.4亿元，上年同期为增加3636.6亿元，余额同比增长6.4%； 广义政府存款增加5802.7亿元，比上年同期多增1052.2亿元，同比增长14.5%。 杠杆游戏翻译一下就是，居民手上的钱增长极度乏力，这和总的存款增速倒十分吻合。但政府倒是颇有钱，增加的存款总量、比重、增速都是最高。 而非金融机构的企业日子也不好过，存款比年初反倒减少。当然，不能简单这么说企业，年底或许回款增加。 与此对应的是，去年同期，北京市住户人民币存款余额，比年初增加695.5亿元，同比多增353.5亿元。其中，当月增加74.5亿元，同比多增76.1亿元。反正一句话，比今年的表现要好很多。 当然，实际上房子卖得越好，主要说的是二手房，部分人套现、落袋为安的钱越多。自然，存款也就越多。 虽然这个过程部分人掏光了首付，减少了存款，但卖出的人则拿到了整套房子的钱，或许卖出的人又会拿出部分钱去付下一套首付——这一小减、一大增、一小减，理论上住户存款还是会增加。 今年恰恰交易不如去年活跃。看来，要让少部分人更有钱，还得靠把房地产（二手房）交易搞活。 可无论如何，对比去年、今年北京市住户的存款表现还是很说明问题，住户确确实实手上的钱增加太慢、太少。换句话说，刚需一族很多都把钱拿去首付、还贷了，哪来多少存款。 而已经落袋为安的人，或许早已把钱拿出来继续购房投资，甚至转移到海外配置资产了…… 其实不少较大体量的城市，居民存款都遇到了瓶颈。同时，各大城市的房贷利率普遍都在上浮。 综上，北京上述几组货币、存贷款信号，很说明问题，背后的国家意志是赤果果的。看懂信号很重要。 今天的杠杆游戏就到这里，我们明天见！ 欢迎各位杆友关注我们的微信公众号：杠杆游戏以及备用号“泡沫帝国”。 “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅FM、考拉\蜻蜓\荔枝\企鹅\凤凰*FM、懒人*听书、 “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 感谢大家的关注。我们明天见！