贷500万还近1000万，全国百城150多次调控！刚需买房的弱势处境

原创 2017-10-13 张银银 本文系杠杆游戏（网易新闻•网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！ 撰文|张银银 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。 我是杆姐。 今天我们要聊的话题是：贷500万还近1000万，全国百城150多次调控！刚需买房的弱势处境 无论是对刚需还是投资者来说，最近的楼市“坏消息”可谓是接二连三。楼市调控从年初的重点打击，到今年下半年全面升级为“全国开花”。 据公开报道统计，截至目前，今年全国已经有超过100个城市（县级以上）发布了各种相关房地产调控的措施150余次！北京等城市就发布了调控政策超过20次，15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。 不管是不是杀手锏，是不是作秀，到了今天这一步，力度都是前所未有的。 而银行这边也不闲着，房贷利率连连上调。公开数据显示，9月，全国首套平均房贷利率升至5.22%，年内第9次上涨。相当于基准利率的1.06倍，环比8月上升了2.01%。 利率上浮谁受益，谁吃亏？ 1 贷500万还近1000万，银行也来割韭菜了！谁让刚需是弱势群体 先从银行轮番上调房贷利率说起。按照5.22%的平均房贷利率来算的话，500万贷款30年，本息可能合计9,906,246.57元（看还的方式，也可能少一些）。而此前，在北上广深等一线城市，首套房贷利率在4.9%的基础上，至少可以打9折，有些城市甚至能打到8折。 如今，一些城市的房贷利率已经普遍高于平均的5.22%了。对于首套的刚需一族而言，累计还款金额，动辄可能高出了数十万。 如果说是为了打击炒房、稳定房地产市场，上浮二套以上房的利率，完全应该。但实际情况是，很多城市从首套房开始就上调利率——似乎，这又和保障刚需的政策意图，背道而驰。 实际上，自从本轮周期开启，这波财富大收割游戏就开始了，目前可能是尾声。怎么讲？ 房地产的杠杆游戏，银行为整个游戏提供了升级的弹药。但银行并不是慈善家，他也要分享游戏中的成果，说直白点，就是割到韭菜。 毕竟，现在的形势大不如前了。今天总的基调是去杠杆，宏观市场利率是上浮，美国又是加息、又是缩表。那么我们的货币总基调就没以前么宽松。对了，该“死”的利率市场化，还有余额宝各种宝，银行自己的资金成本实际也被迫提高。 利差不是那么好赚了。因此，就算是出于最基本的“人道主义”，银行也应该提高房贷利率。何况，房贷是最安全、最刚需的资产。 如今可能又进入了本轮周期的下半场，市场毕竟没此前那么疯狂了，要赚到更多的钱、更多安全的钱，最好的方式，就是让买房者多出点，不管是刚需还是改善。反正利率上浮这点钱，分摊到未来20年、30年里，实际感觉也不是要命。 此外，上调基准利率，除了新购房者，银行及（类）金融机构、开发商、炒房者都受益。大家都更快、更多拿到现金，杠杆率都得到降低，金融风险进一步缓解。至于刚需一族，谁又会去过多的在意呢？毕竟他们只是这场游戏中的弱势群体。 2 百城150多次调控，为长效机制的建立争取时间，但怕的是半途而废 再来谈谈全国百城150多次调控。据公开报道，今年全国已经有超过100个城市（县级以上）发布了各种相关房地产调控的措施150余次！ 最近一段时间楼市调控的范围不仅局限于一、二线城市，更多三、四线城市甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等等，各种姿势都用上了，这恐怕是史无前例的大范围、全方位。 从房价指数来看，统计局公布的数据显示，这些被调控城市的新建住宅与二手房住宅价格上涨都比较快。可见调控的主要意图还是想控制房价的过快上涨！ 而且，调控中大都会有一些不同年限的限售政策，基本上锁定了房地产市场——不让你交易，看你怎么套利！就是这么任性。从效果看，这属于短效机制，目前是抑制市场的投机需求。 这么高密度的调控，除了一些你懂的原因，杠杆游戏觉得，还有一个原因就是我们的政府真的意识到了，需要加快建立房地产的长效机制！ 目前的一系列调控，确保房价的短期稳定。而共有产权住房、租售并举等政策则还需要一段时间才能见效。这些调控措施的根本目的是满足住房刚需者的需求，抑制投机投资性的购房需求。似乎，这都是房地产调控长效机制的重要组成部分。 多年以前，我们就提出了建立房地产调控长效机制。包括金融、土地、财税、投资、立法等手段，但进度一直不理想。 短期而言，各地推出的限贷措施、房贷利率、住房公积金的使用，以及国家住房银行的探讨算是其中之一；另外就是建立商品房、保障房、共有产权住房、建立住房租赁市场等；推动房地产税立法，目前来看，这还需要一定的时间。 上一轮调控提出了市场归市场、保障归保障的大思路框架，并做了些尝试，还按住了房价。但你懂的，后来…… 所以，我们不是不明白长效机制该怎么建立。问题出在，房地产往往沦为救市、稳增长的工具，甚至保汇l等的考虑。 3 泡沫破裂最吃亏的还是高位买房的刚需一族 房地产泡沫已经吹了这么大，谁也不想看到他毫无征兆地破灭。 根据海通证券的数据，2016年个人房贷高达5.68万亿元，占全年新增贷款的44.91%，也就是说2016年，有近乎一半的新增贷款都被个人贷款买房了。 截止到2016年12月份，个人中长期贷款（主要是房贷）余额高达23.44万亿。2016年居民买房的房贷占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机前2006年平均50%的首付比例，中国居民的购房杠杆率已经超过了次贷危机之前的美国。 透过创历史记录的最低、一位数的M2增长率，加上最新国内出现的“强监管”、“去杠杆”的态势，以及“严防系统性风险”的高层表态，挤泡沫防爆破是我们的选项了。 具体执行起来可能是，选择性兜底的同时允许债务违约局部出现。无论挤泡沫还是刺破泡沫，最终以不同形式买单的一定是广大各位。 不过泡沫也不是第一次了，泡沫的破灭也不是第一次了，当然，一定也不会是最后一次。 2001年纳斯达克高科技泡沫破灭，不是照样开创了改变人类生活方式的互联网时代？ 2007 年的A股大泡沫在2008破灭，神舟飞船照样上太空，体育健儿们照样奥运夺金…… 只是，地产泡沫的危险程度比这些都高。其实房地产泡沫破灭，最受伤的可能也是高位买房的刚需一族。利率上浮，最吃亏的也是他们。 出来混，迟早要还的。无论是面对“挤泡沫”的痛，还是万一将来真要面对“泡沫破灭”的冷，我们都需做点准备。毕竟，第二天的太阳照常升起，不是么？可在买不买这个问题上，你没有选择。 今天的杠杆游戏就到这里，祝大家周末快乐！ 欢迎各位杆友关注我们的微信公众号：杠杆游戏以及备用号“泡沫帝国”。 “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅FM、考拉\蜻蜓\荔枝\企鹅\凤凰*FM、懒人*听书、 “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 欢迎大家关注。我们下周见！