我国楼市横盘时代到来！

我国楼市横盘时代到来！ 原创 2017-11-01 张银银 各位杆友好，这里是“致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”的杠杆游戏。 我是杆姐。 今天我们要聊的话题是：我国楼市横盘时代到来！ 作为我国一二线城市房价走势的重要风向标，京沪深楼市行情一直备受关注。 最新数据统计显示，2017年前10个月，北京新房成交创十年新低，成交仅2万套出头。与此同时，房贷收紧明显，利率普遍上浮。甚至出现，浦发银行首套房利率上浮40%，民生银行元旦后放款的新闻。 各种消息和数据统计表明，京沪深楼市行情，确实出现明显稳定、或小幅回落。就在昨天（10月31日），天津也出台了新政，限价房“封闭运作”，不能随便套利。 确实，和此前比，近期唱空楼市的看法不少。根本原因是大会报告重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”写进了报告，并有多处相关着墨——意味明显，炒房在未来一段时间是不太被允许的。 就此，杠杆游戏写了《今天，我国楼市彻底定调！》（10月18日），引起了一些误会。不少朋友认为，是不是主要一二线城市接下来，房价要大降，起码大幅回落一些。 有些杆友或读者朋友最近一再问张银银，其所在城市是否会降价，刚需是否该出手还是再等等，投资是否还可以？ 就这些问题，今天杠杆游戏试做一个回答。 1、具体每个城市房价降不降，除了大形势，还有很多具体因素。我想，这一点不难理解，一概而论降不降，并不好回答。敢做明确回答的，实际容易误导人。毕竟即便是同一个城市，不同地段、楼盘，前期涨幅不一，后市行情自然不同。 在杠杆游戏看来，预测房价是很难的，很大程度上说，这个问题在我国，中短期来说和经济学关系不太大。因为看不见的手，总会出来相助。 从概率上说，2017年末、2018年实现2013下半年-2015上半年之前那段时间，难得的房价相对稳定，部分城市、板块阴跌概率增加。 此前，杠杆游戏分析过，货币周期和调控政策总是可以维持一段时间的。杠杆游戏曾多次回顾近7、8年的货币政策变动： 2009年四季度货币政策微调，然后资金面开始收紧；接着2010年又收紧一轮；不过2011年四季度又放松了一下；后来的2013年二季度各位杆友就熟悉了，钱荒；2015年一季度开始，你懂的，债牛、股牛、房牛，轮番上阵；到了2016年四季度，在货币政策前瞻上也保持了稳健货币政策的基调，但是没有了“降低社会融资成本”。 从这些经验看，起码略收紧一次货币，政策周期可以维持1年半左右。目前，略微货币收紧一年不到，调整按说怎么也还得等半年吧。 此其一。其二，这一次和过去几次都不同，摊上联储加息、缩表大变局。外储、H率压力，是近些年前所未有的。所以，锁定市场是较好选择。如果任由放松再次暴涨，第一国内泡沫、金融危险扩大，第二资金外逃压力更大。 所以，我们紧多久，看美国的。 而这次大会的那些措辞，各位杆友都看到的，前所未有。就算待机而调整，为了经济增长，我们可以参照上次大会后、本届Z府上来后的规律。先是2013年说绝对不靠放水，然后如上文所述，直到2015年才放一些，制造各种“牛”。 这波行情，大部分一二线城市是从2015年下半年，特别是2016年后才再一次启动的。所以，说过的话，起码要管两年。 何况，这一次，长效机制，似乎下了大决心。综上，杠杆游戏认为，如果你要对赌国家信用，那么请多准备点子弹。否则时间拖一年，或者更长，压力还是大，深度套住滋味不好受。但扛过去的人，可能还是有明天。 原因如下。 2、看多楼市的声音依旧很多，重申房子不是用来炒的，但没人说房子是用来跌的，何况怎么大跌得起？值得注意，如各位杆友所见，资金的流向很明显，近期炒房的银行按揭贷款被规范，各种现金贷大幅攀升。 这至少说明两点：1、资金永远要去逐利的地方，不是你想管就管得住；2、炒房或者刚需对资金的需求依旧不小，所以才冒出更多、更新的“房地产金融创新”。 有一点需要明确，去年中央说“房子不是用来炒的”后，杠杆游戏随即分析认为《傻啊！房子不是用来炒的，更不是用来崩盘的》（2016年12月16日）。迄今，我还是秉持这个立场。 毕竟，越来越多的人、政F性债务、金融安全、各行各业被绑在这条船上，你说怎么承受得起大跌？ 3、从人口趋势上说，我国主要一二线城市，普遍还处于人口上升期，刚需实实在在摆在那里。实际上，除了京沪在控人，其他城市都是在疯狂抢人。而京沪的人才吸引力始终在那儿。 说直接点，我国一二线城市继续做大，依旧是趋势。毕竟，我们的城市化进程还没有完成，不到60%的城市化率，实现75-80%左右城市化率，意味着还有起码2亿人要进城。 从我国具体国情看，人口众多，最终实现10来个千万人口的超级城市+2000万人口左右的大都市区，是非常可能的。 所以，虽然各大城市存量房不少，但要满足未来如此体量的城市规模，增长空间还有不小。特别是京沪以外的特大、超大城市。大开发商重仓这些城市，是有他道理的，对赌未必会输。 4、经营城市的理念和地方政府的实际需要，根本上未改变，土地出口依旧牢牢被控制。现在回过头去看，已经很明白，今年杠杆游戏也从数据上分析过，一些特大超大城市是怎么经营土地财政和房价的。 既然客观情况是还要继续做大城市体量，各大城市也在竞争，还有那么多轨道交通等基建要搞，最终钱哪来？还得靠土地，还得靠房地产。土地财政的瘾，不是想戒就能戒。 而土地供给出口方面，目前虽然集体土地在试点入市，但无论从大会报告还是从其他文件、法规上看，一级土地市场依旧被牢牢控制。 也就是说，不是谁都可以供地，定价权没有多大竞争。且所谓集体土地入市试点，基本都是做租赁住房，总量也不高。 5、长效机制有个过程，保持房价稳定已经不容易，也是最优选择。当然，前提是不发生大的金融和经济动荡，如果发生了，暴跌可能是很大的。 就目前来说，联储加息、缩表，全球主要经济体收紧货币不假，但主要是教育炒房的，还没有影响到房价大幅波动。 至于长效机制那些举措，长租公寓也好、纯租赁住房也罢，各种名目的房子，有一个关键性的问题：供给多少？建造和运营效率如何，譬如回报太慢。而市场经济一定还要讲回报的，开发商不是搞慈善的，地方政F也不是。 当然，从趋势上说，稳定的租住市场扩大，是必然。一定程度上对于房价稳定有好处，但这个过程不是一朝一夕。 而考虑到经济万一略有滑坡，是不是又要货币、地产帮忙？不确定性很大，所以房价稳定实属不易，也是最优选择。在时间的长河里，慢慢抚平泡沫，降低风险，同时让部分人慢慢可以承受这个价格。 6、未找到经济新动能，或我国经济结构和生产效率没有明显提升前，房地产始终是支柱产业。实际上，杠杆游戏想说，哪怕在发达的美国，迄今为止房地产依旧举足轻重，次贷危机怎么来的，就是房子啊！ 之于我国，全社会，无论政府还是各行各业，对地产、基建的依赖是长期性的，至少还有10年左右吧。而经济新动能的培育，生产效率的提升哪那么容易，也有个过程。 事实已经很清楚，炒房时代这一波可能是结束，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”写进了报告，这一次长效机制看来动了真格——但如上所述，很抱歉，横盘可能是大概率，暴跌则是意外。 今天的杠杆游戏就到这里，我们明天见！ 欢迎各位杆友关注我们的微信公众号：杠杆游戏以及备用号“泡沫帝国”。 “杠杆游戏”文字类已入驻以下平台 微信公号、天天快报、大鱼号、一点资讯、网易新闻、百度百家、新浪财经头条、今日头条、界面、财新网、知乎、搜狐新闻、WiFi万能钥匙、脉脉、新浪微博、房产圈、环球老虎财经、雪球、同花顺财经、可来、蚂蚁财富社区等 “杠杆游戏”音频类已入驻以下平台 喜马拉雅\考拉\蜻蜓\荔枝\企鹅\凤凰*FM、懒人听书 “杠杆游戏”问答类已入驻以下平台 分答、问房 感谢大家的关注！我们明天见！